나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22062 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 124-19 새운타운 주건축물 1동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '서면중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도 2호선(부암역)' 등이
소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2020.05.26.)

외벽: 화강석붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창호: 샤시창호 등

내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 필지 서측으로 노폭 약 3m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역
(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2025타경22062 (1)

부산광역시 부산진구 부암동 124-19, 새운타운 1동 6층 602호 (신주소: 부산광역시 부산진구 신천대로216번길 30)

오피스텔 (업무시설)

토지면적: 12.08㎡ (약 3.65평)

건물면적: 58.10㎡ (약 17.58평) - 전용면적 기준

총 15층 중 6층

사용승인일: 2020년 5월 26일

감정가: 191,000,000원 (1억 9천 1백만원)

매각방법: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '서면중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 주거용 건부지로 이용 중임. 본건 소재 필지 서측 약 3m, 북측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준 85m, 최고 120m), 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 5월 12일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권금액 1억 8천 5백만원)가 말소기준권리임.

3.2. 경매 개시

2025년 5월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (채권금액 2억 7백여만원)로 진행 중임.

3.3. 임차인 분석

* 정 : 보증금 185,000,000원, 차임 없음. 2020년 12월 29일 전입, 2020년 11월 25일 확정. 대항력 없음. (등기상 주택임차권으로 권리 말소 예정이며, 특별매각조건에 따라 매수인이 인수할 보증금 없음).

* 천 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원. 2024년 10월 25일 전입 및 확정. 대항력 없음. (배당신고일자는 2025년 7월 30일로 예정되어 있으며, 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없음).

3.4. 인수되는 보증금

인수되는 임차보증금은 0원임. 모든 임차보증금은 낙찰 후 배당으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.5. 기타 권리

등기부상 소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용현황

공동주택, 단독주택, 상업시설 등이 혼재하는 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있음.

4.2. 유사 물건 거래 사례

동일 건물(새운타운) 11층, 전용면적 58.0962㎡ 물건이 2025년 3월 28일에 195,000,000원(1억 9천 5백만원)에 직거래된 사례가 있음. 본건(6층)의 시세 판단에 중요한 참고 자료가 됨.

4.3. 임대 수요

오피스텔로서 단기 및 장기 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

'서면중학교'가 북서측 인근에 위치함. (해당 지역은 상대보호구역에 해당함).

5.3. 대중교통

부산 도시철도 2호선 부암역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 마감재 미확인

이해관계인 부재로 내부 마감재 조사가 이루어지지 않았으므로, 수리 필요 여부에 대한 사전 확인이 필요함.

6.2. 건축법 관련 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역에 해당하여 향후 건물 증축 및 개축 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.3. HUG 인수조건 변경 관련

특별매각조건에 따라 HUG 보증금 반환채권 중 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않음. 이는 HUG의 배당금 우선 확보 노력이 있을 수 있음을 시사하지만, 현재 정보상으로는 매수인의 인수 부담은 없음.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부암동에 위치한 2020년 준공의 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호함. 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 매수인이 인수할 권리가 없음. 임차인의 대항력 또한 없어 인수되는 보증금은 없음. 최근 동일 건물 유사 면적의 실거래 사례가 존재하여 시세 파악이 용이함. 다만, 내부 마감재 미확인 등 현장 확인이 필요한 부분은 있음.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적음.

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 부암역 이용이 편리함.

* 권리관계 명확: 모든 권리 소멸 예상, 인수 부담 없음.

* 시세 반영: 동일 건물 최근 실거래가 존재하여 시장 가치 파악 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 191,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건, 11층): 195,000,000원

전용면적 58.10㎡ (약 17.58평) 기준, 최근 거래된 11층 물건의 가격(19,500만원)을 고려할 때, 동일 건물 6층 물건의 적정 가치는 이에 준하거나 약간 낮을 수 있음. 수리비, 명도비, 기타 부대비용 및 투자 수익률을 고려하여 입찰가 산정이 필요함.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 190,000,000원 (1억 8천만원 ~ 1억 9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.