나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5288 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1448 경남선경아파트 105동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '신곡중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '장산역(해운대백병원)'이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상23층 건물 내 제10층 제1001호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시창 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 소화기설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 진출입로 및 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해뜨는유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5288 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1448 경남선경아파트 105동 10층 1001호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가치

감정가: 277,000,000 원

토지면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 정보

아파트명: 경남선경아파트

주소: 부산광역시 해운대구 좌동 1448

사용승인일: 1996년 11월 5일

총 동수: 19개동

총 세대수: 1,358세대

최고층: 24층 (본건 10층)

전용면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

건물 총 면적: 150,361.31㎡

주차 대수: 총 384대 (지상 6대, 지하 318대)

1.5. 기타 특이사항

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

임대관계: 미상

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '신곡중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 진출입로 및 가로망 정비가 잘 되어 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 있고, 부산 도시철도 2호선 '장산역(해운대백병원)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 자연환경 및 편의시설

단지 주변으로 산책로와 녹지가 풍부하며, 달맞이길, 송정옛길, 청사포 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을10: 한국스탠다드차타드은행 근저당 (2017-02-13, 234,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을18 근저당(오케이에프앤아이대부주식회사, 175,500,000원, 2021-10-26) 및 갑4 임의경매(한국주택금융공사, 169,630,579원, 2025-05-15)는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

3.4. 등기부요약

* 갑1: 공유자전원지분전부이전 (1996-12-28)

* 갑2: 소유권이전 (2009-09-07)

* 갑3: 소유권이전 (매매) (2013-07-19)

* 갑4: 임의경매 (한국주택금융공사, 169,630,579원, 2025-05-15) - 말소예정

* 을10: 근저당 (한국스탠다드차타드은행, 234,000,000원, 2017-02-13) - 말소기준권리

* 을18: 근저당 (오케이에프앤아이대부주식회사, 175,500,000원, 2021-10-26) - 말소예정

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 409,500,000원

3.6. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 정보가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근은 아파트 단지와 더불어 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 조사 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 해운대신시가지 조성 당시 쓰레기 소각장 등 혐오시설에 대한 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 해당 물건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 신곡중학교가 위치하며, 좌산초등학교, 부흥고등학교 등도 학군 내에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 주거 편의시설

단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 아파트 시장 동향

최근 2026년 6월 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 전용면적(59.85㎡) 기준 매매가는 259,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 파악됩니다 [cite:JSON].

최근 전월세 거래 사례로는 보증금 80,000,000원에 월세 30만원, 보증금 205,000,000원에 월세 0원, 보증금 190,000,000원에 월세 0원 등이 확인됩니다 [cite:JSON].

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미확인

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 조사되어 현재 점유자 파악 및 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

6.2. 아파트 노후화

1996년에 사용 승인된 아파트로, 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

부산광역시 해운대구 좌동에 위치한 경남선경아파트 105동 10층 1001호는 역세권(2호선 장산역 인근)에 위치하며, 주변 녹지 공간과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 단지입니다. 최근 실거래가 수준이 감정가(277,000,000원)와 유사하거나 약간 하회하는 수준(259,000,000원 ~ 290,000,000원)을 보이고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 없이 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 확인되어 명도 관련 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 좌동의 핵심 입지: 지하철 2호선 장산역 이용이 편리하며, 주변 녹지 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 최근 실거래가 기준 시장 경쟁력: 감정가 대비 최근 매매 시세가 유사한 수준으로, 합리적인 가격 접근 가능성이 있습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 인근에 산책로와 바다가 가까워 쾌적한 생활이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가 277,000,000원 대비 최근 59.85㎡ 아파트 매매 시세는 259,000,000원 ~ 290,000,000원 수준입니다. 임대 관계 미확인으로 인한 명도 부담 가능성을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 기반으로 산정한 것으로, 실제 명도 과정에서의 변수 및 향후 시장 상황 변동에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 개별적인 조사와 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.