나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경550 [1] 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '경성대학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지상10층 건물로서,
(사용승인일:2013.03.18)
외벽: 인조석붙임 등,
창호: 강화유리창 등임.

이용상태

(가)~(아): 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경550 (1)호 부산동부지원 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경550 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 3층 302호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 5.61㎡ (약 1.70평)

* 토지 지분: 5.611158837928965㎡ (약 1.70평)

* 건물면적: 25.34㎡ (약 7.67평)

* 건물 지분: 25.34㎡ (약 7.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중

1.2. 건축물 정보 (JSON 분석 결과)

* 건축물명: 제이캐슬

* 신 주소: 부산광역시 남구 수영로 276-1 (대연동)

* 사용승인일: 2013년 03월 18일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층 정보: 지상 3층, 302호

* 건물 총 면적: 2023.27㎡

* 건물 동별 총 면적: 2023.27㎡

* 대지 면적: 333.3㎡

* 건폐율: 76.88%

* 용적률: 593.2%

* 총 세대수: 37세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, '경성대학교'의 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 소재합니다. 또한 부산도시철도 2호선 '대연역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 정철수 (2013.03.21)

* 소유권이전: 김성옥 (2016.07.14, 매매)

* 말소기준권리: 근저당권 (전포3동새마을금고, 2016.07.14, 311,308,800원)

* 주택임차권: 김건후 (2025.03.24, 70,000,000원, 말소) - 전입일자 2022.01.04, 확정일자 2021.11.25

* 임의경매개시결정: 전포1동새마을금고 (2025.05.15, 264,762,770원, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김건후)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-04

* 확정일자: 2021-11-25

* 배당신고일자: 2025-03-24

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.)

* 등기부채권 총액: 381,308,800원 (근저당권 311,308,800원 + 임의경매 채권액 264,762,770원) - 단, 경매 신청 채권액은 변제 순위에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용계획 및 주변 환경

본건은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 관리되고 있습니다. 대학가와 상업시설이 인접해 있어 유동인구가 많고, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물이며, 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비가 완비되어 있습니다. 외벽은 인조석 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 강화유리창 등입니다.

5.2. 주변 편의시설

경성대학교가 인근에 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다. 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태 및 이용 현황

* 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'로 기재되어 있어 용도 불일치 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 점유 관계 및 임대차 계약에 대한 추가 확인이 필요합니다. (다만, 임차인 김건후는 대항력이 없어 인수되지 않을 것으로 보입니다.)

* 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 채권 회수에 어려움이 있을 수 있으며 이는 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 제이캐슬 오피스텔로, 경성대학교 인근에 자리하여 대학가 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 교통이 편리하고 다양한 편의시설이 인접해 있어 주거 및 투자 가치가 있는 물건입니다. 권리관계상 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상되나, 건물 용도와 실제 이용 현황의 차이, 임대 관계 미상 등의 사항은 주의 깊게 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 및 상업지 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대

* 편리한 교통망 (대연역 인근)

* 권리분석상 명도 부담 적음 (인수 보증금 없음)

* 오피스텔의 경우, 소형 투자로 접근 가능

9. 예상 입찰가

감정가는 134,000,000원이나, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점과 주거용으로 이용 중이나 건축물대장상 용도가 업무시설로 되어 있는 점 등을 고려하여, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안한 예상 입찰가는 감정가의 약 75~85% 수준인 100,500,000원 ~ 113,900,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시세 조사, 현장 조사, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.