나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22061 [1] 부산광역시 영도구 남항동1가 145-1 시엘더숲 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 남항동2가 소재 부산남중학교 북측 인근에 위치한
시엘더숲 12층 1201호로서, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설
등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 12층 1201호로서,

외 벽 : 하부 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호.

이용상태

오피스텔.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 파킹타워설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고한 6필지 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지
등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 세로(가)의 도로에, 서측으로 세로(불)의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구,
가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(변경기준 높이: 90m
최고 높이: 125m), 상대보호구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타사항 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22061 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 남항동1가 145-1 시엘더숲 12층1201호

용도: 오피스텔

토지면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 102,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 영도구 남항동1가에 위치하며, 부산남중학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 공동주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(변경기준 높이: 90m, 최고 높이: 125m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측 및 남동측으로 세로(가)의 도로에, 서측으로 세로(불)의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 원OO (원 )

* 임차인 현황:

* 원기훈 (원 )

* 보증금: 117,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-20

* 확정일자: 2019-12-05

* 배당신고일자: 2023-02-13

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리: 2022-04-11 접수된 수영세무서장의 압류 (갑6)

* 인수/소멸되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (원기훈)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (총액 117,000,000원)

* 갑구 6번 (수영세무서장 압류), 갑구 7번 (영도구 압류), 갑구 8번 (원기훈 강제경매)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 단, 상기 임차인 보증금 117,000,000원은 '인수'로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사시엘건설, 2019-03-06)

* 을1: 주택임차권 (원기훈, 117,000,000원, 2023-02-13 접수, 인수)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사시엘건설, 2019-12-23)

* 갑6: 압류 (수영세무서장, 2022-04-11, 말소)

* 갑7: 압류 (영도구, 2023-04-04, 말소)

* 갑8: 강제경매 (원기훈, 117,000,000원, 2025-05-27 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 117,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 남항동1가 일대는 주거용 오피스텔과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 지역으로 파악됩니다. 인근에 학교(부산남중학교)가 소재하며, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 다만, 대중교통 접근성은 보통 수준으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 부산남중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 시내버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 지역 내 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 원기훈(원 ) 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추고 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 기재된 보증금 117,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 부산광역시 영도구 남항동1가 시엘더숲 오피스텔은 건령이 비교적 신축(2019년 준공)이고, 입지가 양호하며 기본적인 편의시설 이용이 가능한 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제점은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금(117,000,000원)이 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 감정가(102,000,000원) 및 최근 실거래가(약 78,000,000원~80,000,000원)보다 높은 금액으로, 인수 보증금 여부에 따라 투자가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

* 주거 및 업무 복합지구: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세차익: 향후 지역 개발 및 시장 상황에 따라 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수 여부가 가장 큰 변수입니다.)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적(29.74㎡)의 오피스텔은 2025년 8월 7일 78,000,000원, 80,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 102,000,000원입니다.

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(원기훈)의 보증금 117,000,000원 인수 가능성입니다. 그러나 제공된 정보에서 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어, 이번 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성을 가정하고 입찰가를 산정합니다. (만약 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실제 낙찰가는 117,000,000원 이상에서 결정될 수 있음을 강력히 유의해야 합니다.)

현 시세(약 78,000,000원 ~ 80,000,000원)와 감정가(102,000,000원) 사이의 가격으로, 보증금 인수 부담이 없다고 가정했을 때의 예상 입찰가는 92,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.