나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21441 [1] 경상남도 거제시 남부면 다대리 425 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 남부면 다대리 소재 ""다대마을"" 내에 위치하며 주변은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 (1),(2): 일단의 대체로 사다리형의 평지로서, 주거기타임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복2차선의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-1)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)
일련번호 (2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 및 일반철골구조 기타지붕 3층 건물로서,
외벽: 드라이비트 및 판넬 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 판넬 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(BARAM HOTDOG FACTORY)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비가 되어 있으며, 일부 천정형 냉난방설비 등이 되어 있으나 상태 및 정상작동 여부 등은 재확인하시기 바람.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바람.

공부와의 차이

(3)은 귀제시목록상 철근콘크리트구조이나 건축물대장 및 현황상 일부 일반철골구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ,ㄴ) 매각 포함.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2017-30호, 제2017-33호, 제2018-51호, 제2020-41호 기계기구 자동성형 진공포장기 외 25점 포함[목록 제2017-30호와 제2017-33호 동일목록임. 수유식 컨베어튀김기(감정서상1-3)는 소재불명임. 냉동설비(감정서상1-4) 건물가격에 포함 평가함.]
-[목록1,2] 일단지로 이용중임 감안하여 평가함.
-[목록3] 공부상 '철근콘크리트구조'이나 일반건축물대장 및 현황상 일부 '일반철골구조'임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21441 (1)

소재지: 경상남도 거제시 남부면 다대리 425

용도: 근린시설

감정가: 1,566,493,600원

토지면적: 792.00㎡ (약 239.6평)

건물면적: 777.04㎡ (약 235.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제삼십오차유동화전문

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 남부면 다대리 소재 "다대마을" 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 본건은 서측으로 왕복 2차선의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-1)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

주변 시설: 거제시 남부면 지역은 해안과 농경지가 어우러진 지역 특성을 가지고 있습니다. 본 물건 주변에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없었으나, 정확한 사항은 현장 방문 및 추가적인 지역 조사가 필요합니다.

1.3. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

토지 등기부 요약:

말소기준권리: 2017년 5월 31일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을19)입니다.

말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (일부 근저당권 이전 등기 포함)

임차인 현황:

* 주식회사노랑버덩F&B: 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업일자 2021-12-02. 대항력 없음.

* 주식회사바람에프앤비: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2016-03-29. 대항력 있음.

주의: 해당 임차인은 대항력이 있어, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 주식회사지에이엠: 보증금 1,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입/사업일자 2023-08-14. 대항력 없음.

건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2017년 8월 31일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)입니다.

말소 예정 권리: 토지 등기부와 마찬가지로, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (일부 근저당권 이전 등기 포함)

1.4. 상권분석

본 물건은 용도상 제2종 근린생활시설(BARAM HOTDOG FACTORY)로 사용되고 있으며, 다대마을 내에 위치합니다.

주변 지역은 주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 농어촌 마을의 형태를 띠고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 대규모 상업 시설은 없으며, 지역 특성을 고려한 업종 선택이 중요합니다.

1.5. 생활정보

다대마을 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

거제시 남부면 지역은 해안 경관이 발달한 곳으로, 관광객 유치 또는 관련 업종에 대한 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

교통은 자가용 이용이 편리한 환경이며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보: 본 물건은 채권 유동화 및 공동담보 형태로 진행되는 경매 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차적 복잡성이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 주식회사바람에프앤비 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 20,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 재정 부담으로 작용할 수 있습니다.

건물 구조의 공부상 차이: 건축물대장 및 현황상 일부 '일반철골구조'로 확인되었으나, 등기부상에는 '철근콘크리트구조'로 기재되어 있어, 이로 인한 차이가 향후 건축물 관련 인허가나 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

기계기구 포함 매각: 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구 25점이 매각에 포함됩니다. 이는 자산 가치를 높일 수 있으나, 해당 기계기구의 현재 상태, 가치, 처리 방안 등에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다. (일부 기계기구는 소재불명 또는 건물가액에 포함 평가되었음)

1.7. 종합 의견

본 물건은 거제시 남부면 다대리에 위치한 근린생활시설로, 토지 및 건물 면적이 상당한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리가 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 단순하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 구조상의 차이는 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다.

제시외 건물 및 기계기구 포함 매각은 긍정적 요인으로 작용할 수 있으며, 지역 특성에 맞는 활용 방안 모색이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 면적(792.00㎡)과 건물 연면적(777.04㎡)을 확보하고 있어 활용 가치가 높습니다.

근린생활시설로서 지역 주민 또는 관광객을 대상으로 하는 사업 운영에 적합합니다.

매각 포함되는 제시외 건물 및 다수의 기계기구는 추가적인 자산 가치 상승 또는 사업 운영 측면에서 이점을 제공할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 총 채무액 및 감정가를 종합적으로 고려해야 합니다.

등기부상 총 채권액은 약 42억 원에 달하며, 감정가는 15.66억 원입니다.

대항력 있는 임차인(주식회사바람에프앤비)의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로, 이를 입찰가 산정 시 반영해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현재 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망, 물건 상태에 대한 정밀 분석 및 현장 답사를 통해 결정되어야 합니다. 본 자료만으로는 구체적인 금액을 제시하기 어려우며, 면밀한 재조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.