나이스옥션 법원경매 진주 2025타경701 [1] 경상남도 남해군 창선면 상신리 579-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 남해군 창선면 상신리 소재 '상신리마을회관' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 자연림, 산간농경지, 단독주택 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 1)~2) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
대상물건 3),6)~11) 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
대상물건 12)~14) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1),2) : 완경사지 내 부정형의 토지로서, 현황 묵전입니다.
대상물건 3),6) ~8) : 완경사지 내 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '주상용건부지'
입니다.
대상물건 9) ~ 11) : 완경사지 내 부정형 평지로서, 현황 '토지임야'입니다.
대상물건 12) ~ 14) : 완경사지 내 부정형 토지로서, 현황 '자연림'입니다.

인접 도로상태

대상물건 1) ,2) : 지적도상 맹지이나, 인접토지로 출입이 가능합니다.
대상물건 3),6)~8): 동측으로 약 2~3미터 콘크리트 포장도로에 접합니다.
대상물건 9)~ 11) : 남측 및 북측,동측으로 약 2~3미터 콘크리트 포장도로에 접합니다.
대상물건 12)~14) : 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)~3),6),7): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
기호 8) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군
경관 조례>입니다.
기호 9)~13) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군
경관 조례>,준보전산지<산지관리법>입니다.
기호 14) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)
(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 사방지<사방사업법>, 임업용산지
<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

대상뭉건 9) 토지상에 미등록 관정이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4) 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층건으로서,
(사용승인일 : 2013.08.23)
외 벽 : 판넬 등 마감,
내 벽 : 벽지마감 등,
바 닥 : 장판마감 등,
창 호 : 새시 이중창 구조입니다.

기호 5) 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층건으로서,
(사용승인일 :2013.08.23)
외 벽 : 컨테이너 벽체,
내 벽 : 벽지 마감,
바 닥 : 장판지, 마감,
창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

기호 4) 단독주택으로 이용 중입니다.
기호 5) 근린생활시설(현황'공실')로 이용 중입니다.

설비내역

기호 4) 제반 위생 설비, 급배수 설비 및 기름보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어
있습니다,

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-목록[3,6,7,8] 4필지 일단으로 이용중인 바, 일단의 토지로 감정평가함. 일부 진입도로는 이를 감안하여 평가함.
-제시외 수목(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각포함.
-제시외 관정(감정서상 ㄷ) 매각포함.
-목록[1,2,12,13,14] 지적도상 맹지임.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경701 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 창선면 상신리 579-1

* 용도: 근린시설 (토지) / 단독주택(건물1, 78㎡/약 23.60평), 제1종근린생활시설(건물2, 43.2㎡/약 13.07평, 현황 공실)

* 감정가: 581,456,800원

* 토지면적: 17929㎡ (약 5,423.77평)

* 건물총면적: 121.2㎡ (약 36.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진주남부농업협동조합

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 제시외 수목(ㄱ, ㄴ) 및 관정(ㄷ) 매각포함.

2. 입지조건

* 주위환경: 경상남도 남해군 창선면 상신리 '상신리마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 산간농경지, 단독주택 등으로 구성된 전원 지역입니다.

* 교통:

* 물건 1, 2번 토지: 인근까지 차량 접근 가능, 제반 교통사정 보통.

* 물건 3, 6-11번 토지: 차량 및 농기계 접근 가능, 제반 교통사정 보통.

* 물건 12-14번 토지: 인근까지 차량 접근 가능, 제반 교통사정 보통.

* 도로:

* 물건 1, 2번 토지: 지적도상 맹지이나 인접 토지로 출입 가능.

* 물건 3, 6-8번 토지: 동측으로 약 2~3미터 콘크리트 포장도로 접함.

* 물건 9-11번 토지: 남측, 북측, 동측으로 약 2~3미터 콘크리트 포장도로 접함.

* 물건 12-14번 토지: 지적도상 맹지.

* 주변시설: 상신리 마을회관이 인근에 있으며, 대부분 농경지, 자연림, 주거지 등으로 구성된 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 혐오 시설은 현재 파악되지 않으나, 지역 특성상 소규모 농업 관련 시설이나 창고 등이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 04월 08일자 근저당권 (을5 토지, 을1 건물)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 340,993,700원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 건물별 임대관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 경우, 명도 시 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 물건의 용도는 근린시설을 포함하며, 현황 건물은 단독주택 및 제1종근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.

* 주변이 자연림, 농경지, 단독주택 등으로 이루어진 전원 지역으로, 상업 활동보다는 주거 및 전원생활, 농업 관련 활동에 적합한 환경입니다.

* 일부 토지(3,6,7,8번)는 4필지가 일단으로 이용 중이며, 일단의 토지로 평가되어 특정 목적(예: 농장, 전원주택 단지 조성 등)으로 이용되었거나 이용될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경에서 생활 가능합니다.

* 편의시설: 상신리 마을회관 등 기본적인 마을 시설은 있으나, 대형마트, 병원 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교통 접근성: 차량 접근은 가능하나, 일부 맹지 및 좁은 도로 등은 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 목록 1, 2번 토지는 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 맹지: 목록 1, 2, 12, 13, 14번 토지는 지적도상 맹지로, 출입로 확보를 위한 인접 토지와의 협의 또는 측량이 필요합니다.

* 토지 경계: 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 요구됩니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 농림지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 마을경관관리구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다. 특히, 일부 지역은 가축 사육이 제한되며, 산지 관련 규제도 적용됩니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지와 함께 단독주택 및 근린생활시설 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

* 경상남도 남해군 창선면의 자연 친화적인 전원 지역에 위치하여 조용한 생활 환경을 제공합니다.

* 하지만, 다수의 맹지, 농지 취득 자격 증명 필요, 복합적인 토지 이용 규제 등 명확한 확인 및 절차가 필요한 사항들이 존재합니다.

* 이러한 조건들을 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 17,929㎡(약 5,424평)의 넓은 토지는 향후 활용 가능성이 높습니다.

* 다양한 건물 활용: 현재 단독주택과 공실 상태의 근린생활시설 건물이 있어, 주거, 임대, 사업 목적 등으로 다양하게 활용 가능합니다.

* 자연 친화적 환경: 전원생활을 원하는 실수요자 또는 자연을 활용한 사업(예: 펜션, 체험 농장 등)을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각 조건: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 통합 개발 또는 활용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 581,456,800원입니다.

* 예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크(맹지, 농지증명, 토지이용규제, 미상 임대관계 등)의 해결 비용과 물건의 실질적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사, 관련 법규 검토, 주변 시세 조사 등이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.