나이스옥션 법원경매 진주 2025타경715 [1] 경상남도 남해군 삼동면 물건리 16-97 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 '삼동문화마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 펜션, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 간선도로 인근에 위치하나, 관내 대중버스 노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호(1) 남하향 완경사지내 자체지반 대체로 평탄한 삼각형의 토지로서 현재 주택 및 근린생활부지의 부속토지로 이용중임.
기호(2,3) 2필 일단의 토지로서 남하향 완경사지내 자제지반 대체로 평탄한 토지로서 현재 주택 및 근린생활부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측 및 북동측으로 폭 약6~7m 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(집중개발형)임.
기호(2,3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(집중개발형)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

지목이 기호(1)은'전', 기호(2)는 '잡종지'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 벽돌조 평스라브지붕 단층건으로서,
사용승인일: 1997.11.05. 일부 증축 2013.09.25
외벽: 전돌붙임 및 모르타르위 페인트마감,
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감,
창호: 새시 및 목재이중창임.

이용상태

기호(4) 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

기호(4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 제시외물건 기호(a)가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.
(2) 지상 소재 제시외관정은 현재 미등록(미허가 등) 상태이며, 상수도 인입으로 현재 사용치 않는 것으로 조사되어 평가에서 제외하였음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ,a) 매각 포함.
-조경수등 토지가격에 포함 평가, 관정 미등록, 미사용으로 평가제외.
-목록1 농지취득자격증명 요함.(원상회복명령 발령여지 있음. 미제출시 보증금몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경715 (1)

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 물건리 16-97

용도: 근린주택 (단독주택 및 제2종근린생활시설)

감정가: 292,276,320원

토지 면적: 398.00㎡ (약 120.4평)

건물 면적: 95.04㎡ (약 28.75평)

사용승인일: 1997년 11월 5일 (일부 증축 2013년 9월 25일)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 동남해농업협동조합 (등기부 정보 기반)

1.1. 물건 세부 정보

* 토지:

* 면적: 398.00㎡ (약 120.4평)

* 지목: 공부상 '전'(기호1), '잡종지'(기호2)이나 현황 '대'

* 이용 현황: 주택 및 근린생활부지로 이용 중

* 지형: 남하향 완경사지 내 자체 지반 대체로 평탄

* 도로 접합: 남동측 및 북동측 폭 약 6~7m 포장도로

* 건물:

* 면적: 95.04㎡ (약 28.75평)

* 구조: 벽돌조 평스라브 지붕 단층 (철근콘크리트)

* 주요 용도: 단독주택 (다가구 주택), 제2종근린생활시설 (사무소)

* 설비: 위생, 급배수, 난방 설비

* 제시외 물건: 감정서상 기호 ㄱ, ㄴ (건물), a (물건) 일괄 매각 포함

1.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(집중개발형)

* 기호(2,3) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(집중개발형)

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 '삼동문화마을' 북서측 인근.

* 주위 환경: 근린생활시설, 펜션, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 아름다운 해안 경관을 자랑하는 지역입니다.

* 교통 접근성: 소형 차량의 접근은 가능하며, 간선도로 인근에 위치합니다. 다만, 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인한 소멸: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 말소기준권리: 2015년 5월 28일 동남해농업협동조합 근저당권 (150,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 156,840,624원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2024년 8월 19일

* 대항력: 없음

* 임차인: 윤

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2016년 7월 20일

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 물건 용도: 근린주택으로서 단독주택 및 제2종근린생활시설(사무소)로 활용 가능합니다.

* 주변 상권: '삼동문화마을' 인근으로 관광객을 대상으로 하는 펜션, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다.

* 개발 가능성: 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재하며, 해안경관보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있으나, 지역 특성상 관광객 유치 상업 시설로서의 운영 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 경상남도 남해군 삼동면은 아름다운 해안선을 따라 그림 같은 풍경을 자랑하며, 비교적 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: '삼동문화마을' 인근 및 주변 마을의 근린생활시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 주변 지역에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

* 교통: 간선도로 접근성이 좋아 차량을 이용한 이동은 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건의 토지 중 일부(목록1)는 농지로서, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 해당 서류를 미제출할 경우, 법원으로부터 보증금 몰수 및 원상회복 명령과 같은 불이익을 받을 수 있습니다.

* 제시외 물건 포함: 감정서상 기호 ㄱ, ㄴ (건물) 및 a (물건) 등 제시외 물건이 매각에 포함되어 있습니다. 입찰 전 현장을 방문하여 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 미등록 관정: 현황 조사 시 미등록 상태의 관정이 있으나, 상수도 인입으로 인해 현재 사용되지 않아 평가에서 제외되었습니다. 향후 법적 문제 발생 가능성 유의해야 합니다.

* 지역 제한: 보전관리지역, 해안경관관리구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 남해군 삼동면의 매력적인 해안가에 위치한 근린주택으로, 주거와 소규모 상업 시설 운영이 가능한 복합적인 가치를 지니고 있습니다.

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 법적으로는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 하지만 농지취득자격증명 필수, 제시외 물건 포함, 지역 제한 등 명도 및 향후 활용에 있어 반드시 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 남해군의 우수한 관광 자원과 인접한 입지로 풍부한 관광객 수요를 기대할 수 있습니다.

* 단독 주택과 근린생활시설(사무실)을 겸할 수 있는 복합 용도 건물로 다각적인 활용이 가능합니다.

* 공부상 지목과 현황 지목의 차이(지목: 전/잡종지, 현황: 대)가 있으나, 현황대로 이용 중인 점은 긍정적입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 보유하고 있습니다.

* 건물에 최근 증축 이력이 있어 비교적 현대적인 구조를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 남해군 삼동면 지역의 단독주택 및 근린주택 매물의 시세는 위치, 면적, 상태 등에 따라 상이하나, 유사 면적의 단독주택이 2억 8천만원에서 3억 5천만원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 2억 9천2백만원 수준입니다. 해안가 관광 지역의 특성을 감안할 때, 향후 시세 상승 여력도 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 본 물건의 감정가(292,276,320원) 및 주변 시세, 그리고 농지취득자격증명 발급 필수 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가는 310,000,000원 내외로 예상됩니다. 이는 보증금 인수 비용이 없는 점을 감안한 추정치입니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 법률 전문가 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.