나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11865 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11865 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층403호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11865
• 주소: 울산광역시 중구 화합로 379, 소담팰리스 4층403호
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매8계 2025타경11865 | 소재지: 울산광역시 중구 화합로 379, 소담팰리스 4층403호 | 감정가: 102,000,000원 | 최저가: 71,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 울산지방법원 2025타경11865 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

*물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11865 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층 403호

용도: 오피스텔

감정가: 102,000,000원

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

건물면적: 28.57㎡ (약 8.64평)

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

*건물 개요

사용승인일: 2017년 1월 11일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 4층 403호

마감: 외벽 - 치장석붙임 및 페인트칠, 내벽 - 벽지바름 및 타일 붙임, 창호 - 샷시 창호

*이용 상태

공동주택(오피스텔)

*설비 내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스설비

*토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(학성초등학교)

1.2. 입지 조건

*위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "학성초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

*교통 상황

단지 주변으로 차량 출입이 용이하며, 가로망 상태 및 주차장 시설이 대체로 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 인근 도로망과의 연계성을 통해 판단할 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

*사건 개요

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 지분입니다.

*주요 권리 사항

가장 중요한 사항으로, "대항력있는임차인"이 존재합니다. 이는 임차인이 소유자보다 우선하여 대항할 수 있는 권리를 가지고 있음을 의미하며, 낙찰자는 해당 임차인의 권리를 승계하거나 명도에 있어 특별한 주의가 필요합니다. 임대차 관계는 공부상 미상으로 되어 있어, 현황 조사를 통해 정확한 임대차 내용을 파악하는 것이 필수적입니다.

*기타 권리 사항

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.4. 상권 분석

*주변 상업 시설

물건지 인근에는 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 학성초등학교가 인근에 위치하며, 상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 발달 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

*상권 특성

주변은 공동주택과 상가, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 배후 수요와 유동 인구를 고려한 업종 선택이 중요합니다.

1.5. 생활 정보

*주변 편의 시설

본 물건은 학성초등학교와 인접하여 교육 환경이 비교적 양호하며, 다양한 종류의 주택 및 상업 시설이 밀집하여 생활 편의성이 갖추어진 지역입니다.

*건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 17층 건물 중 4층에 위치합니다. 내부에는 기본적인 생활에 필요한 위생, 급배수, 소방, 승강기, 도시가스 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 혐오 시설 및 부정적 요소 검색 결과

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되거나 명시된 혐오 시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 학성초등학교와의 상대보호구역으로 지정된 점은 교육 환경 보호 측면에서 긍정적일 수 있으나, 일부 업종(예: 유흥업소 등)의 입점에는 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

*대항력있는임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 및 월세, 계약 기간 등 세부 사항을 정확히 파악하고, 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적, 시간적, 금전적 부담을 고려해야 합니다.

*토지 이용 제한

향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있는 용도지역(일반상업지역) 및 각종 제한 구역(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역)은 건물 증축이나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 종합 의견

울산광역시 중구 반구동에 위치한 본 오피스텔 물건은 신축 연차가 비교적 짧고 생활 편의 시설과 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 대항력있는 임차인이라는 중대한 권리 분석상의 이슈가 존재하여, 낙찰 시 명도에 대한 철저한 대비와 추가적인 조사 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 토지 이용 제한 사항도 향후 재건축이나 리모델링 시 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

*실거주 목적

비교적 짧은 신축 연차와 편리한 생활 환경은 실거주 목적으로 고려할 만합니다. 다만, 임차인 명도 문제 해결 후 실거주 가능 여부를 신중히 판단해야 합니다.

*소액 투자 (지분 매각)

토지 및 건물 지분 매각이므로, 비교적 적은 금액으로 투자를 시작할 수 있다는 장점이 있습니다. 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 고려한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

*잠재적 가치 상승

상업지역 지정 및 학교 인접 등은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

*주의 사항

본 물건은 대항력있는임차인 존재로 인해 명도 관련 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높으므로, 권리 분석 및 명도 전략 수립에 각별한 주의를 기울여야 합니다. 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와 충분한 상담 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계