나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11865 [1] 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 반구동 소재 ""학성초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 소담팰리스 4층 403호
에 대한 감정평가로서, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형
성되어 있습니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건 중 4층 403호로서,
(사용승인일 : 2017.01.11.)
외벽 : 치장석붙임 및 페인트칠 마감 등
내벽 : 벽지바름 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

공동주택(오피스텔)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차타워설비 및 도시가스설비 등이 되어 있
습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건물 부지입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 및 주차장시설 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 소로2류(폭
8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면
구역<공항시설법>, 상대보호구역(학성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11865 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층 403호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 4층 403호 (사용승인일: 2017.01.11.)

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스설비

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 102,000,000원

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

건물면적 (전용): 28.57㎡ (약 8.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 종류

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

울산광역시 중구 반구동 소재 "학성초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 주변 가로망 상태와 주차장 시설은 전반적으로 보통 수준입니다. 대중교통 이용 또한 대체로 편리할 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건물의 부지로 이용되고 있습니다. 인접 도로 상태 및 주변 가로망 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2017.01.18. (주식회사 아름다운사람들 외 1명)

* 주택임차권: 2024.05.02. (이하연, 보증금 85,000,000원, 인수)

* 지분가압류: 2022.10.17. (주식회사 대신저축은행 외 12명, 500,000,000원, 말소기준권리)

* 지분 전부 이전: 2023.01.26. (주식회사 아름다운사람들, 말소)

* 강제경매: 2025.05.26. (한국주택금융공사, 85,000,000원, 말소)

총 등기부채권액: 585,000,000원

3.2. 임차인 현황 (대항력 있는 임차인)

* 임차인: 이

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-11

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2024-05-02

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 주택임차권이 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

물건명세서 상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기 (임대차보증금 85,000,000원, 전입일 2022.3.11., 확정일자 2022.2.28.) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." 이라는 내용이 있습니다. 따라서, 해당 임차인의 보증금 85,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어, 배당 절차를 통해 임차보증금이 모두 변제될 가능성도 있습니다. 이 부분은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

소담팰리스 인근에는 학성초등학교를 비롯하여 다양한 근린생활시설, 소규모 상점, 식당 등이 분포하고 있습니다. 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼합된 형태로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 상권 활성화 정도

오피스텔과 공동주택이 밀집된 지역으로, 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 큰 상업 지구는 없으나, 학성초등학교와 같은 교육 시설이 있어 안정적인 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 식당 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

단지 북서측에 학성초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률: 가축사육제한구역

* 공항시설법: 장애물 제한표면구역

* 교육환경 보호에 관한 법률: 상대보호구역 (학성초등학교)

이러한 법적 제한 사항들은 향후 건축 또는 용도 변경 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 특이 물건 정보 (대항력, 선순위 임차권)

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이하연 씨의 보증금 85,000,000원입니다. 명세서상 잔액 인수 가능성이 명시되어 있으므로, 보증금 전액이 배당되지 못할 경우 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 실질적인 취득 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 오피스텔로, 학성초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 건물 연식은 2017년으로 비교적 신축이며, 전용면적 28.57㎡의 소형 오피스텔입니다. 입지상 학교와 주거 시설이 인접하여 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으나, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 8,500만 원을 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 실제 취득 비용이 증가하므로 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 1억 2백만 원이나, 최근 실거래가는 6천만 원대 후반에서 7천만 원대 후반에 형성되어 있어 시세 차이도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 오피스텔 (2017년 준공)

* 초등학교 인근 위치로 교육 환경 양호

* 실거주 및 소액 투자용으로 고려 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매/임대 정보 JSON 분석 결과:

* 2023년 11월: 7,900만원 (4층, 중개거래)

* 2026년 4월: 6,600만원 (3층, 직거래)

감정가는 102,000,000원으로, 최근 실거래가와는 상당한 차이를 보입니다. 특히 2026년 4월 거래가는 6,600만원으로, 최근 시세를 반영하는 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 대항력 있는 임차인(이하연, 보증금 8,500만원)의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 변수입니다. 만약 임차보증금 8,500만원이 전액 배당되지 못하고 매수인이 인수하게 된다면, 실질적인 총 취득 비용은 입찰가 + 8,500만원이 됩니다.

현재 시장 시세가 6,600만원 ~ 7,900만원 수준임을 감안할 때, 만약 보증금 8,500만원을 추가로 부담해야 한다면, 6,600만원 이하의 입찰가로 접근해야 실익이 있을 수 있습니다.

그러나 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기된 점을 고려하여, 임차보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제될 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 경우, 시세 하한선인 6,600만원에서 감정가 10,200만원 사이에서 경쟁 상황 및 향후 임대수익률 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가(102,000,000원)와 최근 실거래가(6,600,000원 ~ 7,900,000원) 사이의 괴리를 고려하고, 임차보증금 인수 여부에 대한 불확실성을 감안하여, 보수적인 관점에서 70,000,000원 ~ 85,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 임차보증금 인수 여부에 대한 최종적인 판단 및 실제 배당 결과 확인은 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.