나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1161 [1] 울산광역시 북구 산하동 971-1 1층108호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정엑스텐 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 북구 산하동 소재 ""블루마시티서희스타힐스"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 중 1층 108호로
외벽: 모르타르 위 페인팅, 스톤코트 마감, 치장석 붙임 등.
내벽: 타일붙임, 페인팅, 내부인테리어 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

판매시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(강동산하지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 울산지방법원 2025타경1161 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 971-1, 1층 108호 (도로명주소: 울산광역시 북구 산하중앙2로 300)

용도: 판매시설 (제1종근린생활시설, 판매시설 및 업무시설)

감정가: 454,000,000원

토지 면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

토지 지분: 24.331987658818303㎡ (약 7.36평)

건물 면적: 90.45㎡ (약 27.36평)

건물 지분: 90.45㎡ (약 27.36평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 울산제일새마을금고

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "블루마시티서희스타힐스" 아파트 단지 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인접 도로망 상태 또한 양호합니다.

1.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 1층 108호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 스톤코트 마감, 치장석 붙임 등으로 이루어져 있으며, 내벽은 타일, 페인팅, 내부 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

1.4. 이용상태

현재 판매시설로 이용 중이며, 건축물대장상 제1종근린생활시설, 판매시설 및 업무시설로도 용도 기재되어 있습니다.

1.5. 토지 이용상태

본건 토지는 사다리형의 형상으로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 도시개발구역(강동산하지구)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 4월 26일 접수된 울산제일새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을1 근저당권 (울산제일새마을금고, 2017-04-26)

* 을2 근저당권 (울산제일새마을금고, 2017-04-26)

* 갑3 임의경매개시결정 (울산제일새마을금고, 2025-05-26)

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023-07-19

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자 등록일: 2025-06-13

확정일자: 2025-06-13

배당신고일자: 2025-06-13

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

총 0원으로, 낙찰자가 부담할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 배후 수요

본 물건은 "블루마시티서희스타힐스" 등 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역에 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 상업, 업무, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 경제 활동의 중심지 역할을 할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 접근성

주간선도로(대로2류) 및 국지도로(소로2류)와 직접 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 매우 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해당 물건지는 강동 산하지구 내에 위치하며, 주변으로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 이동 시 20분 거리에 시내 주요 편의시설 이용이 편리하다는 의견이 있습니다.

5.2. 주거 및 교육 환경

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집되어 있으며, 강동초등학교, 울산스포츠과학중학교/고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 가축사육제한구역

토지이용계획상 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있으나, 상업용 시설의 경우 직접적인 운영상 제한은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

6.2. 혐오시설 및 민원 발생 가능성

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 물건지와 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 택지 개발 지역의 특성상 잠재적인 민원 발생 가능성은 상존하므로, 운영 시 지역 주민과의 원만한 관계 유지가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구의 신흥 주거 지역인 산하동에 위치한 판매시설로, 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태로 인수 부담이 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 진행 시 명도 부담 또한 크지 않을 것으로 예상됩니다. 상가 시설로서의 기본적인 입지 조건과 개발 잠재력을 고려할 때, 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 주거 단지 내 풍부한 배후 수요 확보 가능성.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 깨끗한 권리 인수.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성.

* 대로 및 소로에 접한 우수한 접근성.

* 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 454,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 최신 시세, 주변 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율, 임대 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 입지 조건과 권리 상태를 고려할 때, 감정가 수준 이상에서 경쟁이 있을 수 있습니다. 다만, 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 변동될 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.