나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11798 [1] 울산광역시 동구 방어동 128-4 한샘아파트 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재 ""방어진초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근지역은 아파트,근린상가,다세대주택,단독주택등으로 형성된 지역으로,제반 환경조건은 보통시 됩니다.

교통상황

차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 정도입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 제9층 901호로서
외벽 : 치장석붙임 및 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지바름 등
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급.배수설비, 난방설비,승강기설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태등은 보통시됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2018-04-26)(접함) , 중로2류(폭 15 m~ 20m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11798 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 128-4 한샘아파트 9층 901호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

토지면적: 42.49㎡ (약 12.85평)

토지지분: 42.4946㎡ (약 12.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.54㎡ (약 21.94평) - 전용면적 기준

건물지분: 72.5425㎡ (약 21.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 동구 방어동에 위치하며, "방어진초등학교" 남동측 인근입니다. 주변 지역은 아파트, 근린상가, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망 상태는 보통입니다. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 9층 901호입니다. 외벽은 치장석붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 세장형으로 공동주택 부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 도로 및 지역 조건

본 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 폭 8m 미만의 소로 3류 및 폭 15m~20m의 중로 2류(집산도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역입니다. 공부상 현황과의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

사건번호: 2025타경11798 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

3.2. 주요 권리 분석

3.2. 1. 임차인 현황 (이 *)

임차인: 이산성 (이 *)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 01월 04일

확정일자: 2020년 11월 10일

배당신고일자: 2024년 04월 26일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 선순위 임차권자로, 보증금 140,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 등기부상 말소 기준 권리보다 앞서 있습니다.

임차인 현황 요약:

* 임차인 이 *는 전입일자(2021-01-04)와 확정일자(2020-11-10)를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 2. 등기부 요약 (말소 기준 권리, 인수 권리)

말소 기준 권리: 갑7 (우리금융캐피탈의 가압류, 2024-04-26 접수)

인수되는 주요 권리: 을7 (주택임차권, 임차인 이산성, 140,000,000원, 2024-04-26 등기, 전입 2021-1-4, 확정 2020-11-10) - 해당 권리는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소되는 권리: 갑5 (소유권이전4번신탁등기말소), 갑6 (소유권이전 - 매매 191,000,000원), 갑7 (가압류 - 우리금융캐피탈), 갑8 (가압류 - 경북신용보증재단), 갑9 (강제경매 - 주택도시보증공사)

3.3. 권리 분석 요약

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 말소되지만, 임차인의 보증금 140,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. (단, 법원 배당 내역에 따라 전액 변제 시 인수되지 않을 수도 있으나, 물건명세서 상 '인수'로 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 울산광역시 동구 방어동 일대는 주거 지역과 근린 생활 시설이 혼합된 생활권역입니다. 아파트 단지와 함께 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 편의시설

인근에 방어진초등학교가 위치해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 또한, 주변 상가 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 남동측 인근에 방어진초등학교가 소재하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 교통 및 생활 편의 시설

차량 접근이 원활하고 주변 도로망이 잘 갖춰져 있습니다. 단지 주변으로 각종 상업 시설 및 편의시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

가장 중요한 리스크는 을구 7번 순위의 주택임차권 인수 문제입니다. 임차인 이 *씨는 140,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인이 해당 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 만약 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 잔액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 기타 권리 관계

말소 기준 권리보다 후순위인 채권(가압류, 강제경매 등)은 매각으로 소멸되므로, 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 방어동 소재의 아파트로, 방어진초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 철근콘크리트 구조의 아파트로 건물 상태는 일반적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 140,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이에 대한 면밀한 검토와 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 방어진초등학교 인근의 생활 편의시설 밀집 지역에 위치하여 주거 가치가 있습니다.

* 명확한 권리 관계 (말소 기준 이후): 말소 기준 권리 이후의 모든 채권은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 임차권: 140,000,000원의 임차권이 인수될 가능성이 있으므로, 입찰 시 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 이 점이 예상 입찰가를 결정하는 주요 요인이 될 것입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 142,000,000원

본건의 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점을 감안하여 감정가를 기준으로 산정합니다. 즉, 인수 보증금 0원을 제외하면 142,000,000원이 산정 기준이 됩니다.

하지만, 등기부상 '말소: 인수'로 기재된 임차인의 보증금 140,000,000원은 매수인이 인수하게 될 수 있는 중요한 요소이므로, 실제 입찰 시에는 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 법원 배당 결과 확인: 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 전액 변제받는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 시장 가치 및 투자 수익률 분석: 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 매수 비용과 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현장 조사: 임차인과의 협의 가능성, 건물의 실제 상태 등을 파악해야 합니다.

상기 요소들을 종합적으로 고려하여, 현장 조사 및 법원 배당 결과 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.