나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11841 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 45 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민 · 평가일 2025.06.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재 ""중촌마을"" 내(본건 1번 ~ 4번) 및 구영리
소재 ""안골저수지"" 남측 인근(본건 5번, 6번)에 위치하며, 주위는 자연부락, 농경지, 임야
등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

- 본건 1번, 4번 : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
일반적인 교통상황은 보통임.

- 본건 5번 : 본건까지 소형 농기계 접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

- 본건 6번 : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 본건 1번 : 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

- 본건 4번 : 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지로서, 토지임야, 진입로, 마당 등
으로 이용중임.

- 본건 5번 : 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
'농경지(답)'로 이용중임.

- 본건 6번 : 삼각형의 급경사지로서, 자연림 및 일부 '묘지'로 이용중임.

인접 도로상태

- 본건 1번, 4번 : 본건 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로의 상태는
보통임. 아울러 본건 1번의 경우 본건 4번 토지를 통하여 진출입이
가능하니 이 점 참고하시기 바람.

- 본건 5번 : 지적도상 맹지이나 후첨 '사진용지'에서 보듯이 진입로를 통하여 본건 동측의
폭 약 3미터 내외의 콩크리트 포장 농로로의 진출입이 가능함.

- 본건 6번 : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 1번, 4번 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(중촌지구), 가축사육제한구역
(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>.

- 본건 5번, 6번 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 1000m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역
<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.

제시목록 외의 물건

- 본건 6번(구영리 산42번지) 지상에 분묘 1기가 소재하여 이를 감안한 토지의 가격을
상기 명세표에 병기하였음.

- 본건 6번(구영리 산42번지) 지상에는 제시외 수목(제시외 ㄹ, 감나무 약 11여주)이
소재하여 이를 별도로 평가하였으며, 이로 인하여 토지가격에 미치는 영향은 미미할
것으로 판단됨.
아울러, 제시외 ㄹ.의 소유관계는 재확인을 요함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 세부 임대내역은 재확인을 요함.

나. 기 타 : 본건 6번(구영리 산42번지) 지상에 분묘 1기가 소재하여 이를 감안한 토지의
가격을 상기 명세표에 병기하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 본건 2-가 : 블록조 스레트지붕 단층건으로서,

- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 몰탈 노출 등

- 창호 : 목재 창호임.

▶ 본건 2-나 : 평가외(소재불명)

▶ 본건 3번 : 조적조 슬래브지붕 단층건으로서,

- 외벽 : 연와 조적 및 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

- 본건 2-가 : 공부상 주택으로 등재되어 있으나, 현재는 '창고 등'으로 이용중임.

- 본건 3번 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

본건 3번 건물의 경우 일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 전기설비, 유류보일러에
의한 개별난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

- 본건 토지 1번(구영리 45번지) 지상에는 후첨 ‘사진용지’및 ’지적 및 건물개황도’
에서 보듯이 제시외건물 ㄱ, ㄴ이 소재하며, 당해 제시외건물로 인하여 토지가격에
미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

- 본건 토지 4번(구영리 503-2번지) 지상에는 제시외 ㄷ(사당)이 소재하며, 이로 인하여
토지가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

- 본건 2-가.의 경우 공부상 주택으로 등재되어 있으나 현황은 '창고 등'으로 이용중임.

- 본건 2-가.의 경우 공부 면적과 실측면적이 상이하여 이를 실측 사정하여 평가함.

- 본건 2-나.의 경우 소재불명으로 평가에서 제외하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 세부적인 임대내역은 재확인을 요함.

나. 기 타 : 본건 2-가. 건물의 일부는 본건 4번 토지(구영리 503-2번지) 상에 일부가
걸쳐서 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록4 토지상의 제시외 건물(조적조 기와지붕 사당 4㎡)은 매각에서 제외함. 이로 인한 법정지상권 성립여지 있음.
3. 목록2 건물 중 단층주택은 공부 면적(40.5㎡)과 현황 면적(31㎡)이 상이하여 현황 면적을 기준으로 평가하였음. 현황 창고로 이용 중임.
4. 목록2 건물 중 퇴비사 및 변소(10.50㎡)는 소재불명으로 평가에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11841 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 45

용도: 단독주택

감정가: 651,871,640원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 731.00㎡ (약 221.12평)

건물면적: 134.04㎡ (약 40.54평)

건물 제시외면적: 9.20㎡ (약 2.78평) - (조적조 기와지붕 사당 4㎡는 매각 제외)

1.3. 토지 세부사항

토지면적: 731.00㎡ (약 221.12평)

토지지분: 731㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 세부사항

건물면적: 134.04㎡ (약 40.54평)

건물지분: 134.04000000000002㎡ (약 40.54평)

건물 제시외면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재 "중촌마을" 내 및 "안골저수지" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 과거 이 지역 인근에 축사가 있어 악취 민원이 있었으나, 현재는 해당 축사가 철거되고 공원 조성(새못공원, 범서근린공원)이 진행 중이거나 완료되어 주거 환경이 개선되고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 소형 농기계 접근 가능한 구간도 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지는 사다리형에 유사한 부정형의 완경사지로서, 단독주택 건부지 및 임야, 진입로, 마당 등으로 이용 중입니다. 일부 농경지로 이용되는 토지도 포함되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 본건 1번 토지의 경우 본건 4번 토지를 통하여 진출입이 가능하며, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 농로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(중촌지구)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 개발제한구역에 일부 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권 성립 여지 있음 (매각에서 제외된 제시외 건물(조적조 기와지붕 사당 4㎡)로 인해)

3.2. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 이력이 있으며, 근저당권(범서농업협동조합) 및 가압류(제주시수산업협동조합) 내역이 존재합니다. 을11 근저당권(84,000,000원, 2019.05.07.)이 말소기준권리이며, 이후 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 이력이 있으며, 토지 등기부와 유사한 근저당권 및 가압류 내역이 존재하며, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

총 등기부채권 금액: 213,595,015원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-05-15

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 단독주택지 내에 위치하고 있습니다. 제공된 최근 매매/전월세 정보는 주로 인근의 다세대/빌라(골든빌라, 금강빌라다동 등)에 대한 것으로, 해당 물건은 건립연도 2000년~2003년 사이의 다세대주택으로 7천만 원대에서 1억 2천만 원대 초반의 거래가 확인됩니다.

하지만 본건은 대지면적 731㎡(약 221평) 규모의 단독주택으로, 제공된 빌라 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 일반적으로 단독주택의 경우 토지 가치 비중이 높아 빌라 대비 단가가 높게 형성되는 경향이 있습니다. 구영리 지역은 대규모 아파트 단지가 들어서면서 인구가 증가하고 주거 환경이 개선되어, 현재는 울주군에서 인구가 가장 많은 지역 중 하나로 발전하였습니다.

4.2. 혐오시설 유무

과거 본건 인근에 축사로 인한 악취 민원이 있었으나, 해당 축사는 철거되어 새못공원 및 범서근린공원으로 조성되고 있어 주거 환경이 크게 개선되었습니다. 검색 결과상 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 구영리 지역은 울주군에서 가장 인구가 많은 지역 중 하나로, 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 탑마트 등 대형 마트가 입점해 있으며, 신한은행 ATM, 병원, 상가 등이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

구영리에는 구영중학교, 범서고등학교 등 다수의 학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 자연환경

"안골저수지" 인근에 위치하고 있으며, 주변에 임야, 농경지, 그리고 조성 중이거나 완료된 공원(새못공원, 범서근린공원)이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여지

매각에서 제외된 제시외 건물(조적조 기와지붕 사당 4㎡)로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요인입니다.

6.2. 건물 현황의 차이

* 목록2 건물 중 단층주택(현황 창고)은 공부 면적(40.5㎡)과 현황 면적(31㎡)이 상이하며, 현황 면적 기준으로 평가되었습니다.

* 목록2 건물 중 퇴비사 및 변소(10.50㎡)는 소재불명으로 평가에서 제외되었습니다.

* 목록2 건물(2-가)의 일부가 본건 4번 토지(구영리 503-2번지) 위에 걸쳐 소재하는 것으로 나타나, 이에 대한 소유권 및 경계 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 물건

* 토지 1번 지상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 존재하며, 토지 4번 지상 제시외 건물(ㄷ, 사당)도 소재합니다. 이로 인한 토지가격 영향은 미미하다고 평가되었으나, 법정지상권과 관련하여 주의가 필요합니다.

* 토지 6번 지상에는 분묘 1기와 제시외 수목(감나무 약 11주)이 소재하며, 토지 가격에 반영되었습니다. 수목의 소유관계는 재확인이 요합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지면적(약 221평)을 확보하고 있다는 장점이 있습니다. 과거 축사로 인한 악취 문제가 있었으나, 현재는 공원화 사업으로 주거 환경이 개선되었으며, 주변에 마트, 학교 등 생활 편의시설과 자연환경이 잘 갖춰져 있습니다.

다만, 매각에서 제외된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 건물 면적 및 소재지 불명 건물의 존재, 토지 경계 침범 가능성 등 권리 및 물건 관련 복잡한 사항들이 존재하므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 법정지상권 문제는 향후 토지 활용에 있어 중대한 제약이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지면적을 활용한 재건축 또는 증축 잠재력 보유

* 구영리 지역의 꾸준한 주거 수요 및 개선되는 주거 환경

* 인수해야 할 임차인의 보증금 부담 없음 (0원)

* 말소기준권리 이하 등기부상 권리 소멸 예상

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 651,871,640원입니다. 제공된 주변 다세대/빌라 매매 사례(1억 원대 초반)는 본건과 주택 유형 및 토지 규모에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

단독주택의 특성상 토지 가치가 중요하며, 구영리 지역은 울주군에서 인구가 많고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역으로 단독주택에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 본건의 넓은 대지 면적(약 221평)과 현재 주거 환경 개선 추세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(법정지상권, 건물하자 등)를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준인 520,000,000원 ~ 580,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가의 상담을 통해 법정지상권 성립 여부 및 범위, 건물 하자 보수 비용 등을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.