나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1153 [1] 울산광역시 동구 일산동 971-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현감정 · 평가일 2025.06.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '일산해수욕장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 아파트, 숙박시설 및 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 광대한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2025-05-29), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 유원지 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(화진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-08-02) 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층건으로,
외벽: 치장석 붙임마감, 스톤코트 마감 등.
내벽: 벽지마감, 일부 내장타일 붙임, 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창호 및 강화유리창 임.

이용상태

운동시설(스크린골프장) 및 근린생활시설(사무소)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 전기설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
없 음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 현황상 1~3층은 스크린골프장, 4층은 소유자의 사무실, 5층은 관리실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 울산지방법원 2025타경1153 (1)

• 소재지: 울산광역시 동구 일산동 971-10 (신주소: 울산광역시 동구 등대로 11)

• 용도: 근린생활시설, 운동시설

• 감정가: 4,031,241,200원

• 토지 면적: 959.00㎡ (약 290.00평)

• 건물 면적: 937.30㎡ (약 283.50평)

• 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

• 경매 구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 울OOOOOOOO

• 특이사항:

* 1. 일괄 매각 대상임.

* 2. 현황상 1~3층은 스크린골프장, 4층은 소유자의 사무실, 5층은 관리실로 이용 중임.

1.1. 입지조건

• 위치: 울산광역시 동구 일산동 소재 '일산해수욕장' 남서측 인근에 위치함.

• 주위 환경: 다양한 근린생활시설, 아파트, 숙박시설 및 상업나지 등이 형성되어 있음.

• 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

• 토지 형태 및 이용 상태: 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

• 인접 도로 상태: 본건 남서측으로 넓은 면적의 도로와 접해 있음.

• 토지 이용 계획 및 제한 상태: 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 유원지, 가축사육제한구역, 상대보호구역(화진초등학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 을31 근저당권 (울산제일새마을금고, 2023-02-14, 3,396,000,000원)

• 인수되는 권리: 말소기준권리 하위 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없음.

• 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 1,500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-03-02

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않음.

• 등기부 채권 총액: 8,921,823,980원

1.3. 상권분석

• 주변 환경: 울산 동구 일산동은 일산해수욕장과 인접하여 관광 및 상업 활동이 활발한 지역임. 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 음식점 등이 밀집해 있어 유동인구가 많은 편임.

• 주요 시설: 일산해수욕장, 대왕암공원, 울산항 등이 인근에 위치하여 관광객 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

• 산업 시설: 울산 동구 지역은 현대자동차, 현대중공업 등 대규모 산업 단지가 발달해 있으나, 본건 소재지는 주로 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있음. 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음.

• 건물 용도: 현재 1~3층은 스크린골프장, 4층은 사무실, 5층은 관리실로 운영 중으로, 다목적 상가 건물로서의 활용도가 높음.

1.4. 생활정보

• 교통: 차량 접근 용이하며, 일반 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

• 편의시설: 일산해수욕장 인근의 상업지구에 위치하여 다양한 상점, 식당, 카페, 금융기관 이용이 편리함.

• 교육시설: 화진초등학교와 가까워 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 교육 환경은 양호한 편임.

• 주거환경: 주변에 아파트 단지와 주택가가 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

• 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 89억 원에 달하여 경매 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

• 임대차 관계 미상: 본건 건물 내 임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재함. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없음.)

• 건물 현황: 현재 1~3층 스크린골프장, 4층 사무실, 5층 관리실로 운영 중이나, 향후 용도 변경 또는 업종 전환 시에는 관련 법규 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

• 본건은 울산 동구의 주요 관광지인 일산해수욕장 인근에 위치한 상업용 건물로, 입지적 가치가 우수함.

• 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 현재 다양한 상업 시설로 활용되고 있으며, 향후에도 그 활용도가 높을 것으로 판단됨.

• 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로 권리 분석상 부담이 없는 안전한 물건임.

• 일산해수욕장 인근이라는 지리적 이점과 풍부한 상업 인프라를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건임.

1.7. 투자 포인트

• 최고의 입지: 일산해수욕장 바로 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민 수요를 모두 확보할 수 있음.

• 수익성: 현재 운영 중인 스크린골프장 및 사무실 임대 수익 외에도 향후 다양한 업종으로 전환하여 추가 수익을 기대할 수 있음.

• 권리 안전성: 인수할 권리가 전혀 없어 안심하고 투자할 수 있는 물건임.

• 가치 상승 잠재력: 관광지 인근 상권의 특성상 지속적인 가치 상승 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

• 본건은 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 이를 제외하고 고려해야 함.

• 감정가 4,031,241,200원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함. 정확한 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 이루어져야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.