나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31319 [1] 경상북도 성주군 선남면 유서리 97-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥감정 · 평가일 2025.06.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 선남면 유서리 소재 ‘아랫질매골마을’ 북동측 인근에 위치하는 부동산
으로서, 부근일대는 소규모공장 및 전, 답 등의 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 일련번호 1)~3)까지 차량의 접근 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로
보아 전반적인 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1),2): 북측 하향 완경사지대에 위치하며 자체지반 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형
토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
일련번호 3): 북측 하향 완경사지대에 위치하며 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서,
공업용 나지로 이용중이며, 일부는 경사면임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장
설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
일련번호 2),3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
소하천구역(유안천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1),2) 지상에 이동 용이한 컨테이너 2동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가), 나) 일반철골구조 기타지붕 단층건으로서,
(사용승인일: 2015.05.27)
- 주기둥: H-Beam 400*200mm
- 벽체: 판넬잇기
- 바닥: 콘크리트 위 칼라하드너
- 창호: 샷시단창 및 슬라이딩도어

일련번호 다) 일반철골구조 기타지붕 2층건으로서,
(사용승인일: 2015.05.27)
- 외벽: 샌드위치판넬 노출
- 내벽: 벽지 및 타일 등 마감
- 바닥: 타일 및 장판지 마감
- 창호: 샷시단창 등임

이용상태

일련번호 가), 나): 공장
일련번호 다): 1, 2층 사무실

설비내역

일련번호 다) 건물에 위생 및 급·배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 부합물 및 종물(일련번호 ㉠~
㉤)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 나)건물은 공부상 용도 '공장(창고)' 이나 실제 '공장'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함, 단 목록1,2 지상 소재 이동용이한 컨테이너 2동 평가 및 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31319 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (중소기업은행)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 성주군 선남면 유서리 97-4

* 용도: 공장

* 감정가: 1,221,910,100원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 면적: 3027.00㎡ (약 915.7평)

* 건물 면적: 966.30㎡ (약 292.3평)

* 건물 제시외 면적: 167.60㎡ (약 50.7평) - 일괄매각 제시외 건물 포함 (단, 이동 용이한 컨테이너 2동은 평가 및 매각 제외)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각 제시외 건물 포함. 목록1,2 지상 소재 이동 용이한 컨테이너 2동은 평가 및 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 경상북도 성주군 선남면 유서리 소재 ‘아랫질매골마을’ 북동측 인근에 위치함.

* 부근 일대는 소규모 공장, 전·답 등의 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등 전반적인 제반 교통사정은 보통시됨.

* 본 건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 일련번호 1),2): 북측 하향 완경사지대에 위치하며 자체 지반 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

* 일련번호 3): 북측 하향 완경사지대에 위치하며 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공업용 나지로 이용 중이며, 일부는 경사면임.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 일련번호 1): 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호).

* 일련번호 2),3): 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 소하천구역(유안천), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 을18 근저당권(중소기업은행, 2023-04-24)임.

3.2. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 1,377,834,993원

* 건물 등기부채권 총액: 1,377,834,993원

3.3. 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음 (지상권 개요: 없음).

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-20

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 이에 대한 면밀한 확인 및 권리 파악이 필수적임. 인수 보증금은 0원으로 산정되나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요망됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본 물건지는 주로 농경지, 임야, 농가주택 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있어, 직접적인 상업 시설 밀집 지역은 아님.

4.2. 산업 특성

* 주변 지역은 계획관리지역으로 공장 설립이 가능한 지역이나, 개별 공장의 분포 및 산업단지와의 연계성에 대한 추가적인 정보 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

* 주변에 대규모 편의시설에 대한 정보는 부족하며, 농촌 지역의 특성을 보임.

* 상세 생활 편의시설(병원, 학교, 마트 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(이 )이 존재하며, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있어, 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 또는 예상치 못한 인수 부담 발생 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 행정적 제한

* 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당하여, 특정 업종의 설립 및 운영에 제한이 있을 수 있음.

6.3. 제시외 물건

* 이동 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 주의가 필요함.

6.4. 주변 환경

* 성주군 지역 전반에 걸쳐 영농 폐기물이나 폐타이어 등 환경 관련 문제가 일부 제기되는 기사들이 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각 시설 등)이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않음. 다만, 성주군 내 쓰레기 매립장 관련 문제(매립장 먹튀 사건)가 언급된 바 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 성주군 선남면에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 계획관리지역 내에서 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되는 건임.

* 공장으로서의 활용 가능성은 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금/차임 미기재 상태, 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 권리 분석 및 명도에 대한 신중한 접근이 요구됨.

* 토지 및 건물, 제시외 건물(컨테이너 제외)을 포함한 일괄 매각으로, 복합적인 가치 평가가 필요함.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 관리의 용이성을 확보할 수 있음.

* 공장 부지로서의 잠재력 및 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있음.

* 법적 인수 금액이 없는 임차인(보증금 0원)이라는 점은 명도 관련 법적 분쟁 가능성에도 불구하고, 낙찰가 산정 시 긍정적으로 고려될 수 있는 요소임.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금은 0원으로 산정됨.

* 따라서 예상 입찰가 산정 시, 감정가, 물건의 현황, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정 근거를 제시하기 어려우나, 권리 관계 및 명도 용이성 등 제반 사항을 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.