나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경1341 [1] 경상북도 고령군 성산면 사부리 205-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국감정 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 성산면 사부리 소재 ""사부골 마을"" 남서측 인근에 위치하며, 주위
일대는 소규모 공장 및 농경지와 주변 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은
보통입니다.

형태 및 이용상태

완만한 경사지에 조성된 부정형의 토지로 ""공장부지""로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 5~6미터 정도의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-27)(일반형)),
가축사육제한구역(250m 제한지역). 조례로정한지역(문화재의외곽경계부터
500미터까지).
기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-27)(일반형)), 가축사육제한구역
(250m 제한지역). 조례로정한지역(문화재의외곽경계부터500미터까지).

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(3) 토지는 공부상 지목이 ""대""이나, 현황 ""도로""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2) 기타사항 : 울타리 등으로 구획된 본건 공장부지의 일부는 타지번(사부리 산95번지)이며
기호(1) 토지의 동측 타지상과의 경계부분의 일부는 조성되지 않은 부분일
수도 있으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
- 주기둥 : H-Beam
- 내·외벽 : 판넬잇기 등 마감,
- 바 닥 : 칼라하드너 등 마감,
- 창 호 : 하이샷시 창호 등의 구조입니다.
기호(2-나) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
- 외 벽 : 판넬잇기 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 등 마감,
- 바 닥 : 타일깔기 등 마감,
- 창 호 : 하이샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

기호(2-가) : 공장,
기호(2-나) : 사무실, 화장실 등입니다.

설비내역

급· 배수설비, 위생설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

기호(2-나) 건물은 제시목록상 일반철골구조이나, 건축물대장상에는 경량철골구조입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대내역은 미상입니다.
2)기타사항 :
- 기호(2-가) 건물의 부대설비로 추정되는 LPG 공급설비는 철거 및 이전 등이
용이하여 평가에서 제외하였으며,
- 본건 건물 중 일부 내부구조(설비) 등은 폐문부재로 인하여 건축물현황도와 평가전례
등의 자료와 외부관찰 등을 통하여 개략적으로 평가되었으므로 경매진행시 참고하시기
바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 목록3은 지분매각임. 목록2 건물의 부대설비로 추정되는 LPG공급설비는 철거 및 이전이 용이하여 평가및 매각 제외. 목록3 토지는 공부상 지목 '대'이나 현황은 '도로'임. 울타리등으로 구획된 본건 공장부지의 일부는 타지번(사부리 산95번지)이며 목록1토지의 동측 타지상과의 경계부분의 일부는 조성되지 않은 부분일 수 있음(감정평가서 참조). 목록2 나동건물은 제시목록상 일반철골구조이나 건축물대장상에는 경량철골구조임.
MS가스 대구영업소(대표 전청민)가 2026.1.29.유치권신고(가스탱크 시설비용 6천만원)를 하고, 우연수(상호 해송건업)가 2026.2.6.유치권신고(공장내부시설비용 3천3십4만원)를 하였으나 그 성립여부는 각 불분명함. 신청채권자로부터 유치권신고인들의 점유사실이 현장조사에서 확인되는 바가 없고, 경매개시결정에 따른 기입등기 이후에 점유를 개시하여 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 2026. 6. 4.자 유치권배제신청서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경1341 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 소재지: 경상북도 고령군 성산면 사부리 205-5

* 용도: 공장

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 감정 평가 내역

* 감정가: 986,626,070원

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 2707.00㎡ (약 819.07평)

* 토지 지분 면적: 2039.6594㎡ (약 617.00평)

* 건물 면적: 510.00㎡ (약 154.28평)

1.4. 특이사항

* 유치권, 공동담보, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상북도 고령군 성산면 사부리 소재 "사부골 마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 일대는 소규모 공장, 농경지, 주변 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 차량 접근이 가능하며, 간선도로 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 본건은 서측으로 폭 약 5~6미터 정도의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

* 토지는 완만한 경사지에 조성된 부정형의 토지로, 현재 "공장부지"로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리구역(2024-01-27), 가축사육제한구역(250m 제한지역), 조례로정한지역(문화재 외곽 경계부터 500미터까지).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부상 채권 총액: 1,262,994,874원

* 건물 등기부상 채권 총액: 1,262,994,874원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리: 2023-12-15 접수된 국민은행 근저당권 (을12, 토지) 및 (을4, 건물)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 근저당 등의 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 (상세 내용 미기재)

3.3. 유치권 신고 내역 및 판단

* MS가스 대구영업소(대표 전청민)가 2026년 1월 29일 가스탱크 시설비용 6천만원에 대한 유치권을 신고하였습니다.

* 우연수(상호 해송건업)가 2026년 2월 6일 공장 내부 시설비용 3천3십4만원에 대한 유치권을 신고하였습니다.

* 신고된 유치권의 성립 여부는 현재 불분명합니다.

* 신청채권자는 현장 조사에서 유치권 신고인들의 점유 사실이 확인되지 않았으며, 경매개시결정 이후 점유를 개시하여 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026년 6월 4일자)를 제출하였습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인은 없으나, 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 미상일 경우, 금액이 미상이라도 인수 가능성이 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건은 주로 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 산업 및 농림 복합 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 주거 단지 등은 인접해 있지 않습니다.

* 산업 시설로서의 입지성을 고려할 때, 해당 지역의 물류 이동 및 생산 활동과 관련된 업종에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 환경

* 주변에 대규모 편의 시설이나 상업 지구는 확인되지 않습니다.

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

* 지역 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 문화재 외곽 경계 인근으로 지정되어 있어, 주변 환경이 비교적 청정하게 유지될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험 (유치권)

* MS가스 및 해송건업의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불분명하며 신청 채권자에 의한 유치권 배제 신청이 제기된 상태입니다. 낙찰 후 유치권자와의 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 법적 판단 및 현장 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 현황과 공부상의 차이 (토지, 건물)

* 목록3 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다. 토지 이용 계획 및 실제 이용에 차이가 있을 수 있습니다.

* 본건 공장 부지의 일부는 타지번(사부리 산95번지)에 속해 있으며, 목록1 토지의 동측 경계 부분의 일부는 조성되지 않은 부분일 수 있습니다. 이에 대한 정확한 현황 파악이 중요합니다.

* 목록2 나동 건물은 제시목록상 일반철골구조이나, 건축물대장상에는 경량철골구조로 기재되어 있어, 건물 구조상의 차이가 존재합니다.

6.3. 기타 특이사항 (LPG 설비, 건물 내부 평가)

* 목록2 건물 부대설비로 추정되는 LPG 공급 설비는 철거 및 이전이 용이하여 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 낙찰 후 별도의 협의 또는 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 목록2 나동 건물은 폐문 부재로 인해 내부 구조 및 설비 평가가 외부 관찰 등을 통해 개략적으로 이루어졌습니다. 내부 상태 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군에 위치한 공장 용지의 일괄 매각 건입니다. 감정가는 9억 8천여만원 수준이며, 토지와 건물을 포함한 전체 면적 및 지분 면적 정보가 제공되었습니다. 주변은 소규모 공장, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로 차량 접근성은 보통입니다. 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예정이나, 유치권 신고가 다수 존재하며 그 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 또한, 토지의 현황과 공부상의 지목 차이, 일부 타지번 편입, 건물 구조상의 차이 등 현황과 공부 간 불일치 사항이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 반드시 필요합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근한다면, 가치를 재평가 받을 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 정상적인 권리 관계 확인 및 현황 불일치 문제 해결 시, 공장으로서의 실질 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회.

* 지역 산업 특성이나 물류 효율성을 고려한 입지로서, 직접적인 공장 운영 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 유치권 관련 문제 해결 여부에 따라 투자 위험이 낮아지고 수익률이 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 인수되는 임차보증금은 없으나, 유치권, 현황과 공부상의 차이 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가 986,626,070원을 기준으로, 현장 방문 및 권리 분석 결과에 따라 감정가의 70% ~ 85% 범위 내에서 희망 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

* 예상 검토 범위: 약 6억 9천만원 ~ 8억 4천만원. (이는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.