나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10185 [1] 대구광역시 군위군 효령면 성리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 군위군 효령면 성리 소재 '간동 삼거리' 북동측 근거리에 위치하며 주위
는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적도상 북측으로 도로와 접하나 직접 출입은 어려우며 남동측으로 폭 약 3미터의 도로와
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트블럭조 시멘트 기와지붕 단층 건으로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 장판지 및 타일 등
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

가) '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, LPG설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물 ㉠~㉤이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

재매각(매수신청보증금은 최저매각가격의 20%). 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의성지원 2025타경10185 (1)

소재지: 대구광역시 군위군 효령면 성리 612

용도: 단독주택

감정가: 94,673,000원

토지면적: 353.00㎡ (약 106.79평)

건물면적: 68.60㎡ (약 20.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 물건

주의사항: 재매각으로 인해 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이며, 제시외 건물 포함 매각됨.

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 재매각

2. 입지조건

본건은 대구광역시 군위군 효령면 성리 소재 '간동 삼거리' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근은 가능하나 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 형태이며, 현재 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

지적도상으로는 북측으로 도로와 접하나 실제 직접적인 출입은 어려우며, 남동측으로 폭 약 3미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(절대제한구역(전축종)) 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부등본상 소유권 변동 내역이 확인되며, 말소기준권리는 2023년 2월 6일자 농협은행 근저당권입니다.

이후 설정된 가압류(케이비캐피탈) 및 현재 진행 중인 강제경매(신한카드)는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 40,802,517원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 박 (전입일자 2019-01-24), 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

- 임차인: 박 (전입일자 2016-03-08), 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

상기 임차인들은 모두 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 권리상으로 인수되는 금전적 부담은 없음을 시사하나, 대항력 자체는 유효하므로 실제 명도 시점에 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 대구광역시 군위군 효령면 성리 지역은 전반적으로 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

인근에 '군위이로운한우'와 같은 식당이 있으나, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않습니다.

따라서, 단지 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설 및 소규모 점포가 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 직접적으로 제공되지 않았으나, 군위군 지역의 전반적인 부동산 시세는 유튜브 등을 통해 일부 단독주택의 매매 사례가 확인됩니다. 다만, 본건과 직접적인 비교가 가능한 유사 단지나 건물 정보는 부족한 상황입니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 면 소재지나 군청 소재지 등을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변 관광지로는 '사유원'과 같은 곳이 있으나, 이는 주거 생활과는 직접적인 관련이 적습니다.

학교, 병원, 마트 등 주요 생활 편의시설은 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

군위군 내 일부 지역에서는 신활력플러스사업 등을 통해 공유오피스, 교육실 등이 운영되고 있으나, 본건과의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 매각 절차에서 유찰 또는 취소된 이력이 있어, 물건 자체의 하자나 특이사항이 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역 내 가축사육제한구역(절대제한구역) 및 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용에 있어 법적 제약을 받을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역 지정으로 인해 축산업 관련 시설은 설치가 매우 제한적일 수 있습니다.

* 노후 건물: 건축물대장상 건축연도가 1979년으로, 건물이 노후화되었을 가능성이 높아 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 교통 및 접근성: 차량 접근은 가능하나, 일부 도로의 폭이 좁고 지적도상 도로 접면의 실질적인 출입 문제가 언급되어 있어 불편함이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 군위군 효령면 성리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 94,673,000원입니다.

토지 면적은 353㎡, 건물 면적은 68.6㎡이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

주변은 농경지 및 임야와 혼재된 한적한 농촌 지역으로, 편의시설 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인 2명(보증금/차임 0원)과 재매각 이력, 그리고 토지이용에 대한 각종 제한(가축사육제한, 토지거래허가)이 주요 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

특히, 가축사육제한구역(절대제한구역) 지정은 향후 토지 활용도를 크게 제한할 수 있는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시장가가 낮다면 소액 투자가 가능할 수 있습니다.

* 주택 외 부속 건물(제시외 건물) 포함: 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 이를 활용할 수 있다면 가치가 증대될 수 있습니다.

* 조용한 전원생활 희망자에게 적합: 농촌 지역의 한적함을 선호하는 수요자에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역 해제 가능성: 향후 토지 이용 규제가 완화될 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,673,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 위에서 분석된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 재매각, 토지이용 제한, 건물 노후도 등)를 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

주변 단독주택의 실거래가 정보가 제한적이고, 유사한 조건의 거래 사례를 찾기 어려웠습니다.

군위군 지역의 전반적인 부동산 시세 및 본건의 입지, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준인 66,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 임차인 명도 문제 및 토지 이용 제한에 대한 면밀한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

추후 시세 변동 및 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

총 등기부채권액은 40,802,517원입니다.1.물건 기본정보

사건번호: 의성지원 2025타경10185 (1)

소재지: 대구광역시 군위군 효령면 성리 612

용도: 단독주택

감정가: 94,673,000원

토지면적: 353.00㎡ (약 106.79평)

건물면적: 68.60㎡ (약 20.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 물건

주의사항: 재매각으로 인해 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이며, 제시외 건물 포함 매각됨.

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 재매각

2. 입지조건

본건은 대구광역시 군위군 효령면 성리 소재 '간동 삼거리' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근은 가능하나 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 형태이며, 현재 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

지적도상으로는 북측으로 도로와 접하나 실제 직접적인 출입은 어려우며, 남동측으로 폭 약 3미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(절대제한구역(전축종)) 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부등본상 소유권 변동 내역이 확인되며, 말소기준권리는 2023년 2월 6일자 농협은행 근저당권입니다.

이후 설정된 가압류(케이비캐피탈) 및 현재 진행 중인 강제경매(신한카드)는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 40,802,517원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 박 (전입일자 2019-01-24), 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

- 임차인: 박 (전입일자 2016-03-08), 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원.

상기 임차인들은 모두 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 권리상으로 인수되는 금전적 부담은 없음을 시사하나, 대항력 자체는 유효하므로 실제 명도 시점에 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 대구광역시 군위군 효령면 성리 지역은 전반적으로 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

인근에 '군위이로운한우'와 같은 식당이 있으나, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 형성되어 있지 않습니다.

따라서, 단지 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설 및 소규모 점포가 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 직접적으로 제공되지 않았으나, 군위군 지역의 전반적인 부동산 시세는 유튜브 등을 통해 일부 단독주택의 매매 사례가 확인됩니다. 다만, 본건과 직접적인 비교가 가능한 유사 단지나 건물 정보는 부족한 상황입니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 면 소재지나 군청 소재지 등을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변 관광지로는 '사유원'과 같은 곳이 있으나, 이는 주거 생활과는 직접적인 관련이 적습니다.

학교, 병원, 마트 등 주요 생활 편의시설은 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

군위군 내 일부 지역에서는 신활력플러스사업 등을 통해 공유오피스, 교육실 등이 운영되고 있으나, 본건과의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 매각 절차에서 유찰 또는 취소된 이력이 있어, 물건 자체의 하자나 특이사항이 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역 내 가축사육제한구역(절대제한구역) 및 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용에 있어 법적 제약을 받을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역 지정으로 인해 축산업 관련 시설은 설치가 매우 제한적일 수 있습니다.

* 노후 건물: 건축물대장상 건축연도가 1979년으로, 건물이 노후화되었을 가능성이 높아 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 교통 및 접근성: 차량 접근은 가능하나, 일부 도로의 폭이 좁고 지적도상 도로 접면의 실질적인 출입 문제가 언급되어 있어 불편함이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 군위군 효령면 성리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 94,673,000원입니다.

토지 면적은 353㎡, 건물 면적은 68.6㎡이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

주변은 농경지 및 임야와 혼재된 한적한 농촌 지역으로, 편의시설 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인 2명(보증금/차임 0원)과 재매각 이력, 그리고 토지이용에 대한 각종 제한(가축사육제한, 토지거래허가)이 주요 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

특히, 가축사육제한구역(절대제한구역) 지정은 향후 토지 활용도를 크게 제한할 수 있는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시장가가 낮다면 소액 투자가 가능할 수 있습니다.

* 주택 외 부속 건물(제시외 건물) 포함: 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 이를 활용할 수 있다면 가치가 증대될 수 있습니다.

* 조용한 전원생활 희망자에게 적합: 농촌 지역의 한적함을 선호하는 수요자에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역 해제 가능성: 향후 토지 이용 규제가 완화될 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,673,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 위에서 분석된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 재매각, 토지이용 제한, 건물 노후도 등)를 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

주변 단독주택의 실거래가 정보가 제한적이고, 유사한 조건의 거래 사례를 찾기 어려웠습니다.

군위군 지역의 전반적인 부동산 시세 및 본건의 입지, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준인 66,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 임차인 명도 문제 및 토지 이용 제한에 대한 면밀한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

추후 시세 변동 및 시장 상황을 지속적으로 모니터링하며 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

총 등기부채권액은 40,802,517원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.