나이스옥션 법원경매 경주 2025타경416 [1] 경상북도 경주시 건천읍 화천리 496-11 주1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 화천리에 소재하는 ""KTX 경주역"" 북동측 원거리에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 전원주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있는 마을주변
임야지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 간선도로와 거리 등 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 2): 완경사지대 내 계단식으로 조성된 세장형의 토지로서, ""상업용 건부지(애견카페
부지)""로 이용 중입니다.

기호 3): 완경사지대 내 삼각형의 토지로서, ""법면 및 묘지""로 이용 중입니다.

기호 4): 완경사지대 내 부정형의 토지로서, ""자연림""으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 2): 본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 3,4): 지적도상 맹지상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2~4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1): 철근콘크리트구조 철골구조지붕 2층 건으로서,
외벽: 스타코 마감,
내벽: 세멘콘크리트, 내장타일 및 내부인테리어 마감,
바닥: 에폭시 및 타일 등 마감,
천정: 세멘콘크리트 노출
창호: 전면강화유리 및 하이새시창호구조입니다.

기호 1-1): 철근콘크리트구조 철골구조지붕 단층건으로서,
외벽: 스타코 마감,
내벽: 세멘콘크리트 등 마감,
바닥: 타일 마감,
천정: 세멘콘크리트 노출
창호: 전면강화유리 및 새시창호구조입니다.

이용상태

기호 1): 근린생활시설(애견카페),
기호 1-1): 창고로 이용 중입니다.

설비내역

본건(기호1)건물은 위생설비 및 급배수설비, 화재발신기 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록3.은 '법면 및 묘지'로 이용 중이며 분묘기지권 성립여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 건천읍 화천리 496-11번지에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 경주지원 2025타경416 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 2,556,232,500원입니다.

총 토지 면적은 4,904.00㎡ (약 1,483.51평)이며, 건물 면적은 520.19㎡ (약 157.39평)입니다.

주된 용도는 근린생활시설(애견카페)이며, 부속 건물은 창고로 이용 중입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조 및 철골구조 지붕을 가진 2층 건물(주1동)과 단층 건물로 구성되어 있습니다.

사용승인일은 2024년 1월 3일입니다.

채권자는 동밀양농업협동조합이며, 본 경매는 부동산 임의경매 절차입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경주시 건천읍 화천리에 소재하며, KTX 경주역에서 북동측으로 원거리에 위치합니다.

주위 환경은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 마을 주변 임야지대입니다.

차량 진입은 가능하나, 간선도로와의 거리가 보통 수준이며 교통사정은 무난한 편입니다.

토지 중 기호 2 토지는 남동측으로 약 6미터 폭의 도로와 접하고 있으나, 기호 3, 4 토지는 지적도상 맹지 상태입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

토지 형태는 기호 2가 세장형, 기호 3이 삼각형, 기호 4가 부정형으로 이용 현황은 각각 상업용 건부지(애견카페 부지), 법면 및 묘지, 자연림입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 29일 접수된 동밀양농업협동조합의 근저당권(을9, 토지)입니다.

제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리보다 늦게 설정된 압류, 임의경매, 가압류, 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸되는 것으로 보입니다.

또한, 말소기준권리와 동일한 날짜에 설정되었던 지상권(을10)도 '말소' 처리되어 있어, 권리상으로는 인수되는 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있으나, 등기부 요약상 '말소'로 명시되어 있어 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전원주택 및 임야 지대가 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상권 형성이 활발한 지역은 아닙니다.

용도는 근린생활시설(애견카페) 및 창고로, 특정 수요층을 대상으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

KTX 경주역이 인근에 있으나 원거리라는 점은 접근성 측면에서 상권 활성화에 큰 이점을 제공하기 어렵습니다.

현재로서는 주변의 잠재적 수요와 연계한 특화된 상업 시설로서의 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건이 소재한 경주시 건천읍 화천리는 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

교통은 차량을 이용한 접근이 용이하지만, 간선도로까지의 접근성은 보통입니다.

주변 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으며, 건천읍 소재지 또는 경주시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

보고서에 포함된 정보로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 성립 가능성: 목록 3 토지가 '법면 및 묘지'로 이용 중이며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 처분에 제약을 받을 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 맹지: 토지 중 일부(기호 3, 4)가 지적도상 맹지이므로 도로 접근에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 건축 시 관련 법규에 따른 제약이 따릅니다.

* 중복사건: '중복사건'으로 표기된 점은 추가적인 경매 절차가 진행될 가능성을 시사하며, 권리 관계 변동의 여지가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 근린생활시설(애견카페) 및 창고로 활용 가능한 건물과 넓은 토지를 포함하고 있습니다.

하지만 입지 조건이 전원주택 및 임야 지대에 속해 있어, 일반적인 상권 활성화보다는 특화된 용도로의 활용이 적합해 보입니다.

특히, 분묘기지권 성립 여지, 일부 맹지, 지역 제한 등은 잠재적 리스크로 작용합니다.

권리 관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되는 것으로 파악되나, '중복사건' 및 '분묘기지권'과 같은 특수 사항에 대한 철저한 확인과 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 애견카페, 펜션 등 특화된 용도로 활용 가능한 시설 취득 기회.

* 넓은 토지 면적을 활용한 향후 개발 또는 증축 가능성.

* 자연 친화적인 입지 조건을 활용한 전원형 사업 추진 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,556,232,500원.

인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰가 전액을 매각대금으로 납부해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 분묘기지권 등 리스크 요인에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

현재 감정가가 매우 높은 수준이므로, 투자 가치 및 수익률 분석 후 신중한 접근이 요구됩니다.

본 자료만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.