나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10511 [1] 경상북도 경주시 강동면 왕신리 707-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2025.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 강동면 왕신리 소재 ""왕신보건진료소"" 북서측 인근에 위치하며,

부근은 지방도주변농촌지대로서 주택, 전, 답, 제조업소 등이 혼재하고, 서측 인근으로 농경지대가 이어져 있습니다.

교통상황

지방도에 접하고, 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리한 편이며, 차량출입이 용이합니다.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 등고평탄하나 남서측 농경지보다 고지이며, 다가구주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 폭 6미터 정도의 막다른 콘크리트포장 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.
2) 토지의 동측단 일부에 타인소유의 건물이 소재하는 것으로 조사되나 면적비중이 미미한 것으로 판단됩니다. (붙임 지적및 건물개황도 참조)

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2, 3: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로
지붕: 콘크리트지붕 위 징크판넬 마감
외벽: 몰탈 위 페인팅, 드라이비트 마감, 전면 일부 목재 치장
내벽: 벽지 및 타일 붙임
바닥: 강화마루, 자기질타일 등 바닥재 붙임
창호: 하이삿시 유리이중창입니다.

기호 ㄱ: 샌드위치판넬조 판넬지붕 단층으로
벽체: 샌드위치판넬 붙임입니다.

이용상태

일반건축물대장상 다가구주택으로서 내부조사가 불가능하였으나 건축물현황도 및 본 건물의 평가전례와 탐문 등에 의하여 조사하였습니다.

기호 2 ; 1층- 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 계단실 등
2층- 방2, 거실, 욕실겸화장실, 계단실 등

기호 3 ; 1층- 방, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 계단실 등
2층- 방2, 거실, 욕실겸화장실, 계단실 등

기호 ㄱ: 창고

설비내역

급배수설비, 위생설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10511 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 강동면 왕신리 707-12

용도: 다가구주택

감정가: 707,706,480원

토지면적: 1041.00㎡ (약 315평)

건물면적: 283.26㎡ (약 86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 9.20㎡ (주의사항에 따라 포함하여 매각)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 건물 구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

마감: 지붕 - 콘크리트지붕 위 징크판넬, 외벽 - 몰탈 위 페인팅, 드라이비트, 전면 일부 목재 치장, 내벽 - 벽지 및 타일, 바닥 - 강화마루, 자기질타일 등

창호: 하이삿시 이중창

설비: 급배수, 위생, LPG가스보일러 난방설비

이용상태: 다가구주택 (내부 조사 불가능으로 건축물 현황도 및 탐문 조사)

- 기호 2 (가동): 1층- 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 계단실 등 / 2층- 방2, 거실, 욕실겸화장실, 계단실 등

- 기호 3 (나동): 1층- 방, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실, 계단실 등 / 2층- 방2, 거실, 욕실겸화장실, 계단실 등

- 기호 ㄱ (창고): 단층

1.4. 기타 사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

감정평가서요약: 토지감정요항표 및 건물감정평가요항표 참조.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

소재지인 경주시 강동면 왕신리 일대는 지방도 주변의 농촌지대로 주택, 전, 답, 제조업소 등이 혼재되어 있습니다. 서측으로는 농경지대가 이어집니다. 본건 북서측 인근에 "왕신보건진료소"가 위치하고 있습니다 [cite:Provided Text].

2.2. 교통 및 도로망

지방도에 직접 접하고 있어 차량 출입이 용이하며, 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite:Provided Text]. 북서측으로는 폭 6미터 정도의 막다른 콘크리트포장 도로에 접하고 있습니다 [cite:Provided Text].

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한) 및 공장설립제한지역(수도법)에 해당합니다 [cite:Provided Text].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 총 채무액은 598,000,000원입니다.

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사 명의 근저당권(접수일자: 2018-10-23, 채권금액: 468,000,000원)을 비롯하여 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전(매매) 및 신탁 관련 등기 내용이 확인됩니다.

압류(김천세무서장) 및 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite:Provided Text].

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으나, 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 경주시 강동면 왕신리는 농촌 지역의 특성을 가지며, 주변에 주택, 농경지, 일부 소규모 제조업소가 혼재되어 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

주요 관광지인 양동마을 및 블루원 워터파크, 경주월드와 같은 레저 시설이 차량 접근 가능한 거리에 있어, 지역 관광 및 레저 산업의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 개발이 제한된 계획관리지역으로 향후 개발 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

왕신보건진료소가 인근에 위치하며 [cite:Provided Text], 경주 시내로의 접근성을 통해 다양한 편의시설 및 문화시설 이용이 가능합니다.

5.2. 관광 자원

유네스코 세계문화유산으로 지정된 경주 양동마을이 인근에 위치하여 역사적, 문화적 가치가 높은 지역입니다. 또한, 블루원 워터파크, 경주월드, 대릉원, 동궁과 월지 등 경주의 주요 관광 명소들이 차량 이동 거리 내에 있어 관광객 유치 및 관련 서비스 시설 입지에도 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

건물 및 토지의 임대차 관계가 미상으로 조사되어, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 시간 및 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 주변 개발 및 시설

과거 경주시에서 폐기물처리시설을 포함한 친환경에너지타운 조성 계획이 있었던 점(천군동 일원)을 고려할 때, 인근 지역의 개발 방향 및 잠재적인 환경 시설과의 근접성 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 일부 제3자 건물 소재

토지의 동측 일부에 타인 소유의 건물이 소재하는 것으로 조사되었으나, 면적 비중이 미미할 것으로 판단됩니다 [cite:Provided Text]. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 잠재적 요인이 될 수 있으므로, 정확한 경계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 강동면의 계획관리지역 내 다가구주택으로, 넓은 토지 면적과 283.26㎡ (약 86평)의 건물 면적을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고, 유네스코 세계문화유산인 양동마을 및 다수의 관광 자원과 인접하여 있어 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 임대차 관계가 미상이며, 토지 일부에 타인 소유 건물이 소재하는 점 등은 명도 및 토지 이용과 관련하여 주의가 필요한 사항입니다. 또한, 과거 경주시의 폐기물 처리 시설 관련 개발 계획을 고려할 때 주변 환경 변화 가능성도 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성 (계획관리지역)

* 인근의 풍부한 관광 자원(양동마을 등) 및 레저 시설(워터파크, 경주월드 등)로 인한 잠재적 임대 수익 및 가치 상승 기대

* 편리한 교통 접근성과 지방도 접면

* 제시외 건물 포함 일괄매각으로 인한 활용도 증대

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 임대차 현황 확인, 향후 명도 가능성 및 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 시장 분석 및 감정평가사의 심층적인 검토가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 객관적이고 신뢰성 있는 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.