나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11746 [1] 충청남도 아산시 인주면 밀두리 244-30 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로

토지감정요항표

위치 및 주위환경

< 기호1( 밀두리 244-30 ) 위치 > 충청남도 아산시 인주면 밀두리 소재 ""인주성결교회""
남서측 근거리( 또는 ""동우숲마을 다세대주택"" 서측 근거리 )에 위치함.

< 기호2( 밀두리 산17-6 ) 위치 > 충청남도 아산시 인주면 밀두리 소재 ""인주성결교회""
남서측 원거리( 또는 ""동우숲마을 다세대주택"" 남서측 원거리 )에 위치함.

< 기호3( 문방리 150-9 ) 위치 > 충청남도 아산시 인주면 문방리 소재 ""문방1구 노인정""
남동측 근거리에 위치함.

< 주위환경 > 기호1 내지 3 공(共)히,
주위는 ""인주면 소재지 주변 및 마을주변 농경지대 ""이며, 본건들 남측 근거리에는
국내 대표기업중 하나인 ""현대자동차(주) 아산공장""이 입지함.

교통상황

기호2는 비포장 농로( 관습상 도로 )를 경유(經由)해서 농기계 등의 접근이 가능시(視)되나,

기호1 및 기호3은 인접필지들과 연합하여 조성된 '농지 단지' 내의 '구성부분'이어서,
농기계 등의 접근은 곤란시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 지적도면상 형태는 '기호1 내지 3 공히', '사다리꼴'.또는 그에 유사한 형태.

< 지 세 > '기호1 내지 3 공히', '평지'.

< 이용상태 > 기호2 : '전' 기호1 : 답 기호3 : 답
--- 다만, 기호1 및 기호3은 인접필지들과 연합하여 조성된 '농지 단지' 내의 '구성부분'임.
용도지역 변경( 주거지역으로 ) 즈음에 '지적 분할'만 해 놓은 필지의 공유지분이 본건임.

인접 도로상태

기호1 및 기호2 : 지적도면상 '맹지'.
기호3 : 비포장 세로( 차량 및 농기계 접근 불가 )

토지이용계획 및 제한상태

본건기호1 내지 기호3 공히,

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'.

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

이 밖에, 기호2는 '준보전산지'( 산지관리법 )가 추가됨.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

< 기호1 > 지목( 전 )과 현황( 답 )이 다름.
< 기호2 > 지목( 임야 )과 현황( 전 )이 다름.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기타 > 본건들은 '공유지분'임.

물건 비고

공유자 우선매수는 1회에 한함
지적도면상 맹지, 지목 전이나 현황은 답

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11746 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 인주면 밀두리 244-30

* 토지 면적 (전체): 503.00㎡ (약 152.16평)

* 매각 대상 토지 지분: 32.9968㎡ (약 9.98평)

* 지목: 전

* 현황: 답 (지목과 현황 불일치)

* 감정가: 19,998,000 원

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

1.2. 매각 대상

* 본건은 토지 일부 지분에 대한 매각입니다.

1.3. 경매 구분 및 채권자

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 이

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청남도 아산시 인주면 밀두리 소재 "인주성결교회" 남서측 근거리 또는 "동우숲마을 다세대주택" 서측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 인주면 소재지 주변 및 마을 주변 농경지대이며, 남측 근거리에는 "현대자동차(주) 아산공장"이 입지하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 기호2 토지는 비포장 농로를 경유하여 농기계 접근이 가능하나, 본건(기호1)은 인접 필지들과 조성된 '농지 단지' 내 구성 부분으로 농기계 접근이 곤란합니다.

* 기호1 및 기호2 토지는 지적도면상 맹지입니다.

* 기호3 토지는 비포장 세로(차량 및 농기계 접근 불가)입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 도시지역, 제2종 일반주거지역

* 타법령상 제한: 가축사육제한구역(가축분뇨의관리및이용에관한법률)

* 기호2는 추가로 준보전산지(산지관리법)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 5월 19일 접수된 이동대 외 2명의 강제경매 개시 결정 (갑10) 입니다.

* 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(예: 지상권)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 지상권이 존재할 경우 인수될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 명시된 임차인은 없으나, 현장 조사 시 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 산업 시설

* 남측 근거리에 "현대자동차(주) 아산공장"이 위치하여 관련 산업 종사자 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 본건은 농경지대 내에 위치하며, 인접한 "인주성결교회" 또는 "동우숲마을 다세대주택" 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설은 제한될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지적도상 맹지

* 토지이용 및 건축 시 도로 접합 문제로 인해 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 이용 불일치

* 지목은 전이나 현황은 답으로 이용 중이며, 이는 토지 이용 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 농지 단지 내 위치

* 본건이 포함된 농지 단지는 농기계 접근조차 어려운 상황으로, 실제 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 공유지분 매각

* 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 토지 사용 및 처분에 제약이 따릅니다.

6.5. 지상권 인수 가능성

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 지상권 설정 여부 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 개발 가능성

* 용도지역이 "도시지역, 제2종 일반주거지역"으로 지정되어 있어 향후 주거 용도 개발 가능성이 있습니다.

* 용도지역 변경 및 지적 분할이 이루어진 필지의 공유지분으로, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7.2. 인근 기업 배후

* "현대자동차(주) 아산공장" 인근에 위치하여 관련 산업 종사자를 위한 임대 수요 등을 기대해볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

* 본건은 아산시 제2종 일반주거지역에 속한 토지의 공유지분 경매 물건입니다.

* "현대자동차(주) 아산공장" 인근에 위치하며 도시지역으로 개발 잠재력이 있으나, 지적도상 맹지, 농지 단지 내 위치, 공유지분 매각, 지목과 현황의 불일치 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 특히, 공유자 우선매수 신고가 있으며, 매각 후 지상권 인수 가능성도 고려해야 합니다.

* 따라서, 본건 투자는 관련 공유자들과의 원만한 협의, 토지 이용 가능성 및 개발 계획에 대한 심도 있는 검토, 그리고 잠재적 리스크에 대한 철저한 분석 후 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 토지 지분 경매이며, 명확한 시세 및 실거래가 정보가 부족하고, 다양한 권리 관계 및 리스크 요소를 고려해야 하므로 객관적인 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

* 감정가 19,998,000 원을 기준으로, 향후 공유자 협의 가능성, 개발 가능성, 제반 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 초기 조사 비용, 명도 관련 비용, 법률 자문 비용 등 추가적인 제반 비용도 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.