나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502474 [1] 충청남도 금산군 금성면 하신리 749 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.06.05

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

(가) 위치 및 주위환경 본건은 충청남도 금산군 금성면 하신리 소재 "금성초등학교 금계분교장" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공장, 근린생활시설, 단독주택, 창고, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역임. (나) 교통상황 본건까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

토지의 상황

(가) 형태 및 이용상황 기호1)·2): 2필지 일단의 대체로 사다리형 평지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 기호7): 사다리형 평지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 기호9)~11): 부정형 및 삼각형의 평지로서 부속토지로 이용중임. (나) 인접도로상태 기호1)·2): 동측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접함. 기호7): 동측으로 로폭 약 15미터, 남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접함. 기호9)~11): 서측 및 북측으로 지목상 도로와 접하나 현황 개설된 도로와 접하지 않은 상태이며 기호1) 토지를 통해 접근가능한 상태임. (다) 토지이용계획 및 제한상태 기호1·2) 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역(금성농공단지), 중로2류(폭 15m~20m)(비도시)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 농공단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>. 기호7) 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역(금성농공단지), 중로2류(폭 15m~20m)(비도시)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 농공단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>. 기호9) 계획관리지역, 생산관리지역, 제2종지구단위계획구역(금성농공단지), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 농공단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 녹지구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>. 기호10)·11) 생산관리지역 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>.

건물의 구조 및 현상

(가) 건물의 구조 기호3) 철골조 스라브지붕 3층으로서, 외벽: 판넬 등 마감 내벽: 판넬, 석고보드위 페인트 및 타일붙임 등 마감 바닥: 에폭시 및 데코타일 등 마감 창호: 샷시창호 등. 기호4) 철골조, 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로서, 내·외벽: 판넬 등 마감 바닥: 에폭시 등 마감 창호: 샷시창호 등. 기호5) 경량철골조 판넬지붕 단층으로서, 내·외벽: 판넬 등 마감 바닥: 에폭시 등 마감 창호: 샷시창호 등. 기호6) 일반철골구조 기타지붕 단층으로서, 내·외벽: 판넬 등 마감 바닥: 에폭시 등 마감 창호: 샷시창호 등. 기호8-1) 일반철골구조(현황 1층 철근콘크리트조) 기타지붕 2층으로서, 외벽: 적벽돌쌓기, 타일붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 몰탈위 페인트 등 마감 바닥: 에폭시 및 장판깔기 등 마감 창호: 샷시창호 등. 기호8-2) 철골조 판넬지붕 단층으로서, 내·외벽: 판넬 등 마감 바닥: 에폭시 등 마감 창호: 샷시창호 등. 기호8-3) 벽돌조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 몰탈위 페인트 등 마감 바닥: 에폭시 등 마감 창호: 샷시창호 등. (나) 이용상태 기호3): 공장 및 사무실 등으로 이용중임. 기호4)~6): 공장으로 이용중임. 기호8-1): 공장, 식당 및 숙소 등으로 이용중임. 기호8-2): 공장 등으로 이용중임. 기호8-3): 수위실임. (다) 설비내역 위생 및 급배수설비 등 되어있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 현장조사시 미가동상태로 현장상황상 정상적인 가동 여부를 확인하기 어려워 정상적인 사용이 가능한 상태를 상정하여 평가하였는바 경매참여시 유의바람.

공작물의 현상

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기타참고사항

-임대관계는 미상임. -기호3) 건물 중2층·2층·3층 中 일부(각층 약 80.58㎡×3개층=약 241.74㎡) 및 지1층(172.32㎡)은 현황 멸실임. -기호8-1) 건물은 등기사항전부증명서상 "구조: 일반철골구조 / 용도: 숙소"로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 "구조: 1층 철근콘크리트, 2층 일반철골구조 / 용도: 1층 공장 및 사무실, 2층 숙소"임. -제시외건물 ㉣∼㉥·㉧은 일반건축물대장에 첨부된 건축물현황도(배치도)상 가설건축물로서 경매참여시 자세한 사항은 관련기관에 확인바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 폼 패킹머신(221004-01)외 7식 포함. 목록 2,7 지상 컨테이너박스 매각 제외. 목록8의 공장 내 기계기구(호이스트) 매각 제외. 목록 3 건물 중2층.2층.3층 중 일부, 지1층은 현황 멸실임. 목록 8은 등기사항전부증명서상 '일반철골구조 기타지붕 2층 숙소'로 되어 있으나 현황 및 일반건축물대장상 구조는 '1층: 철근콘크리트, 2층: 일반철골구조'이고 용도는'1층: 공장 및 사무실, 2층: 숙소'로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502474 (1)

소재지: 충청남도 금산군 금성면 하신리 749

용도: 공장

감정가: 11,243,039,906원

토지면적: 27,955.60㎡ (약 8,456.09평)

토지 지분: 27,955.6㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 13,664.47㎡ (약 4,133.34평)

건물 지분: 13,664.47㎡

건물 제시외 면적: 2,343.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 충청남도 금산군 금성면 하신리 소재 금성농공단지 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 공장, 농경지, 임야 및 소규모 주거시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

금성초등학교 금계분교장이 인근에 있었으나, 2024년 9월 1일부로 금성초등학교로 통폐합되어 현재는 운영되지 않습니다.

단지 인근에는 지방도 799호선, 1001호선 등이 있어 차량을 이용한 접근성이 양호한 편입니다.

금산군 금성면 소재지 내에 병원, 마트, 관공서 등 기본적인 편의시설이 분포하고 있습니다.

대전광역시와는 약 1시간, 논산시와는 약 40분 거리에 위치하여 주요 도시와의 접근성도 비교적 양호합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 상대적으로 조용한 산업 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 4일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을19)으로, 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

대항력 있는 임차인 현황:

* 아 (전입일자: 2020-03-02)

* 알 (전입일자: 2018-06-22)

* 온 (전입일자: 2022-06-29)

* 호 (전입일자: 2020-03-02)

* 자 (전입일자: 2023-03-24)

* 판 (전입일자: 2022-11-29)

* 로 (전입일자: 2022-06-29)

* 사 (전입일자: 2022-06-22)

* 문 (전입일자: 2022-11-30)

* 서 (전입일자: 2022-08-10)

* 주 (전입일자: 2022-11-29)

인수 가능한 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 하지만 대항력 있는 임차인의 존재는 별도의 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계 기구 중 일부(폼 패킹머신 외 7식)는 포함되나, 컨테이너 박스(목록 2, 7) 및 호이스트(목록 8) 등은 매각 제외 대상입니다.

4. 상권분석

본건은 금성농공단지 내에 위치하여 산업 시설로서의 입지적 가치를 지닙니다.

주변에 다양한 규모의 공장들이 운영 중에 있어, 산업 활동 및 물류 이동의 잠재력이 있습니다.

금성면 소재지와의 접근성이 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능하나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 제한적입니다.

농공단지라는 특성상, 상권의 중심이라기보다는 생산 활동 지원을 위한 인프라가 구축된 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

가장 가까운 교육 시설이었던 금성초등학교 금계분교장은 현재 폐교되었습니다.

금성면 소재지에 병원, 약국, 마트, 은행, 주민센터 등 생활 편의시설이 있습니다.

대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 인근에 소재합니다.

농경지 및 임야 등 자연 환경이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 이들의 사업장 운영 및 이주 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 이들이 보증금 0원에 사업장을 운영하는 특별한 사정이 있는지 확인이 필요합니다.

일부 건물(목록 3)의 일부 층 및 지하층이 현황 멸실 상태이며, 목록 8 건물은 등기사항전부증명서와 건축물대장 상 구조 및 용도에 일부 차이가 있어 현황 확인이 필수적입니다.

매각 대상에서 제외되는 기계 기구 및 컨테이너 박스가 명확히 고지되어 있으므로, 인수 대상에서 제외되는 품목을 사전에 정확히 파악해야 합니다.

감정평가 시 기계 기구의 경우 미가동 상태임을 감안하여 평가되었으므로, 실제 가동 여부 및 상태를 재확인해야 합니다.

총 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 채무 부담이 매우 높음을 시사하며, 유동화 물건 및 공동담보의 특성상 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 금산군 금성농공단지에 위치한 대규모 공장 부지 및 건물입니다. 넓은 토지와 상당한 규모의 건물 면적을 갖추고 있어 산업 시설로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 건물의 멸실 및 구조/용도 불일치, 매각 제외 물품 명확화, 기계 기구의 상태 등 복합적인 권리 관계 및 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 인수 시 부담이 될 수 있으며, 유동화 및 공동담보 물건으로서 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

대규모 토지: 약 8,456평에 달하는 넓은 대지는 향후 증축, 재개발 또는 타 용도 전환 시 높은 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

산업단지 입지: 금성농공단지 내 위치하여 산업 활동에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 복잡한 권리 관계 정리 후 일괄적으로 활용 또는 처분이 가능합니다.

감정가 대비 잠재 가치: 현재 감정가는 112억원 이상으로 높지만, 향후 부동산 시장 상황 및 산업단지의 발전 가능성에 따라 재평가될 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원으로 확인되어, 이를 제외한 순수한 물건 가치와 투자자의 수익률 목표, 시장 상황, 권리 관계의 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

총 채권액(약 127억원 이상)이 감정가(약 112억원)를 상회하는 점, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 일부 멸실 및 구조 불일치 등의 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정 및 입찰 전략 수립을 위해서는 추가적인 현장 조사, 권리 관계 상세 분석, 그리고 전문가의 컨설팅이 반드시 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.