나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3548 [1] 세종특별자치시 금남면 도남리 95 주건축물제에이동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3548 [1] 세종특별자치시 금남면 도남리 95 주건축물제에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매4계 2025타경3548 | 소재지: 세종특별자치시 금남면 도남리 95 주건축물제에이동 3층302호 | 감정가: 229,000,000원 | 최저가: 160,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

대전지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 세종특별자치시 금남면에 위치한 다세대주택(빌라)이 매각 대상입니다. 본 건은 토지 및 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 2억 2천 9백만 원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자가 다르며, 채권자에 의해 경매가 진행되는 상황입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지

세종특별자치시 금남면 도남리 95 주건축물제에이동 3층 302호

사건번호

대전지방법원 2025타경3548 (1)

용도

다세대주택

감정가

229,000,000원

토지면적 (대지권)

41. 32㎡ (약 12.49평)

건물면적 (전용면적)

54. 34㎡ (약 16.44평)

매각대상 및 경매구분

토지/건물 일괄매각, 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자

영OOOOOOO / 이OO / 증OOOOOOOO

주의사항

본건 토지는 공부상 '답'(논), '전'(밭)이나, 실제는 '대'(대지)로 이용 중입니다. 이는 추후 지목 변경 가능성 및 현재 이용 상태의 적법성을 확인해야 합니다.

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 금남면 도남리 소재 "금강수목원" 북측 인근에 자리합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 펜션, 휴양림, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지대로서, 전원생활 분위기가 강하며 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경입니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용상태

2015년경 건축된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 샷시 창호입니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 갖춰져 있으며, 개별 난방(가스) 시설을 사용합니다.

현재 다세대주택(방 2~3개 규모의 빌라)으로 이용 중입니다.

2.3. 토지의 형상 및 도로 관계

2필지(공부상 답, 전)가 일단의 부정형 토지를 형성하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로3류(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역(금강주변)에 해당됩니다.

3. 입지 분석 및 생활 정보

3.1. 입지 조건 및 상권 분석

본 건은 세종시 내에서도 금강수목원 인근의 농촌 전원형 주거지에 위치합니다.

주거 밀집 지역보다는 자연환경이 우수한 외곽 지역으로 분류됩니다.

인근에 대형 상업 시설이나 학군은 부재하며, 기본적인 편의 시설은 차량으로 이동해야 합니다. 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 주택, 펜션, 자연 휴양 시설이 주를 이룹니다.

최고의 입지:

금강수목원 등 자연환경이 가까워 전원생활을 선호하는 실수요자에게 적합합니다.

3.2. 교통 및 생활정보

본건까지 차량 진입은 가능하나, 인근 버스정류장의 운행 빈도가 낮아 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.

세종 신도시(행정중심복합도시)의 생활 인프라를 이용하기 위해서는 차량으로 약 15~20분가량 이동해야 할 것으로 보입니다.

3.3. 혐오 시설 정보

현장 답사 및 주변 정보 검색 결과, 직접적으로 주거 환경에 악영향을 미치는 대규모 산업 시설, 쓰레기 처리 시설, 또는 기타 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 주위 환경이 농촌 지대임을 감안할 때, 상대적으로 조용하고 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 경매구분

매각대상은 토지(41.32㎡)와 건물(54.34㎡) 일괄 매각입니다. 낙찰자는 건물과 토지에 대한 소유권을 동시에 취득하므로 법정지상권이나 토지 별도 등기에 따른 권리상 하자는 없을 것으로 예상됩니다.

경매구분은 부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매입니다.

4.2. 임대차 관계

임대관계는 미상(미확인)으로 기재되어 있습니다. 이는 향후 명도(집 비우기) 과정에서 임차인의 유무 및 대항력 유무를 정확히 확인해야 하는 중요한 사항입니다.

4.3. 소유권 외 권리관계

본 보고서에 제공된 정보만으로는 상세한 등기부 현황을 알 수 없습니다.

최종 매각물건명세서 및 등기부등본을 통해 말소기준권리 및 기타 등기부상 권리(가압류, 가처분, 지상권 등)를 확인해야 합니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 통상적으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상되나 반드시 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 지목 불일치 리스크

가장 큰 주의사항은 본건 토지가 공부상 '답', '전'(농지)이나 실제는 '대'(주택 부지)로 이용 중이라는 점입니다.

농지법 관련 문제 발생 가능성 및 향후 지목 변경 필요성을 확인해야 합니다. 현재 건축물대장상 '다세대주택'이 존재하므로, 현재 이용 상태는 적법한 것으로 추정되나, 지목 변경 가능성 및 비용을 체크해야 합니다.

5.2. 대중교통 불편

감정평가서에 명시된 바와 같이 대중교통 사정이 다소 불편합니다. 자가용 이용이 필수적인 입지이므로, 이 점은 매수자의 생활 패턴에 중요한 영향을 미칩니다.

5.3. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 나타날 경우 추가적인 명도 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 세종시 외곽의 자연 친화적인 환경에서 전원형 주거를 원하는 실수요자에게 적합한 다세대주택입니다. 감정가 대비 시세차익을 노릴 수 있는 투자 목적보다는, 저렴한 가격으로 쾌적한 주거 환경을 확보하려는 주거 목적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

6.2. 투자 포인트

A. 저렴한 초기 진입 가격:

세종시 신도심 대비 비교적 낮은 감정가로 주택을 취득할 수 있는 기회입니다.

B. 쾌적한 환경:

금강수목원 인근에 위치하여 전원생활 및 자연 친화적인 주거 환경을 제공합니다.

C. 토지/건물 일괄 매각:

토지 지분에 대한 분쟁 없이 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

D. 실수요자 우선:

대중교통 불편 등 입지적 단점을 감안할 때, 자가용 이용이 필수적이며, 전원생활을 선호하는 실수요자에게 높은 가치를 가집니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계