나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2081 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 2393 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 ‘동청주세무서’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 단독주택(다가구주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 6~8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 주거용지(단독주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 200%이하, 높이 3층이하), 지구단위계획구역(청주율량2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2 : 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 돌붙임등임.
내 벽 : 벽지 및 타일마감등임.
창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경2081 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 2393

용도: 다가구주택

감정가: 1,114,963,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

작성일: 2026년 9월 28일

1.2. 토지 정보

면적: 247.20㎡ (약 74.79평)

이용 현황: 대 (단독주택 부지)

형태: 대체로 정방형

도로 접합: 남측 왕복 2차선, 동측 약 6~8m 포장도로 접합

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 4층 건물

연면적: 463.80㎡ (약 140.29평)

이용 현황: 단독주택 (다가구주택)

주요 설비: 난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비 구비

사용승인일: 2022년 7월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 동청주세무서 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 통행이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 교통이 편리한 편입니다. 남측 및 동측으로 도로에 잘 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 단독주택 용지로서 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 높이 3층 이하 규제를 받습니다. 또한 지구단위계획구역(청주율량2지구)에 해당하며, 도로 관련 구역 및 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당, 지상권, 가압류, 주택임차권, 근저당권부 채권질권 설정, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다양한 권리들이 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 21일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권(채권최고액 540,000,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 20일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권(채권최고액 540,000,000원)입니다.

위 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력 분석

파악된 임차인은 총 8명입니다.

* 강인철: 보증금 150,000,000원, 전입 2022-08-05, 확정 2022-07-28, 배당신고 2024-03-18, 대항력 없음.

* 곽규식: 보증금 60,000,000원, 전입 2022-11-28, 확정 2022-11-18, 배당신고 2024-12-05, 대항력 없음.

* 권은주: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-09-15, 확정 2022-08-26, 배당신고 2024-10-04, 대항력 없음.

* 김민경: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-12-26, 확정 2022-12-12, 배당신고 2024-11-20, 대항력 없음.

* 김진주: 보증금 25,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-08-24, 확정 2023-10-20, 배당신고 2025-06-11, 대항력 없음.

* 송호석: 보증금 60,000,000원, 전입 2022-10-18, 확정일자 및 배당신고일자 미확인, 대항력 없음.

* 오광호: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-10-21, 확정일자 및 배당신고일자 미확인, 대항력 없음.

* 정영석의승계인주택도시보증공사: 보증금 270,000,000원, 전입 2022-07-28, 확정 2022-07-28, 배당신고 2024-08-05, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 총 채무액 (말소기준 권리 기준)

본 건의 말소기준권리인 주식회사한별자산관리대부금융의 채권 최고액은 540,000,000원입니다.

등기부상 기재된 총 채무액 합계는 토지 566,581,173원, 건물 1,267,181,173원으로 산정되어 있으나, 이는 경매 절차에서 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 시설 및 생활편의

본건은 청주시 청원구 율량동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주택가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 동청주세무서가 인근에 있어 행정 업무 편의성도 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

현재 확인된 정보와 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 및 의료 시설

율량초등학교 등 교육 시설과 지역 내 병원 및 의원들이 위치하여 교육 및 의료 환경이 갖추어져 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

다수의 편의점, 마트, 식당 등의 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리상 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 등기사항 외에 숨겨진 권리나 공사대금 등 법적으로 주장될 수 있는 채권이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임차인들이 대항력이 없으므로 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상되나, 강제집행 시 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. (특히 배당 신고일자가 2025년 6월 11일인 김진주 임차인 등은 명도 시점과 관련하여 협의가 필요할 수 있습니다.)

6.3. 기타 (규제 등)

본건은 제1종일반주거지역으로 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 높이 3층 이하의 건축 제한을 받습니다. 또한 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 청원구 율량동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 11억 1천 4백만원대입니다. 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물은 비교적 신축(2022년 사용승인)으로 내부 설비(승강기 포함)가 잘 갖춰져 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인들 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 1종 일반주거지역으로 용적률, 건폐율, 층수 등 건축 규제가 적용되므로 신축 시 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청주시 율량동의 잘 개발된 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물이므로 즉시 임대 수익 창출 용이.

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 도로 접근성 좋고, 주변 상권 및 편의 시설 풍부.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없으며(0원), 모든 등기상 채무는 매각으로 소멸됩니다. 감정가는 1,114,963,200원입니다.

시세 및 낙찰가율, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 낙찰가가 결정되는 경향을 보이며, 본 건의 경우 잠재적 수익성과 주변 시세를 고려하여 약 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 물건, 투자자의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.