나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51309 [1] 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 576 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51309 [1] 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 576 전 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매5계 2025타경51309 | 소재지: 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 576 | 감정가: 40,226,620원 | 최저가: 24,579,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51309 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 576

용도: 전 (밭)

토지면적: 1742.00㎡ (약 526.96평)

감정가: 40,226,620원

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율: 174200, *주의: 지분율 표기 오류 또는 특이 표기 방식 가능성 있음. 실제 매각 지분을 반드시 재확인해야 함)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 충OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항

농지취득자격증명 필요: '전' 용도로 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 발급 가능 여부 및 소요 기간을 관할 행정기관에 문의해야 합니다.

지분매각: 전체 토지 중 일부 지분만 매각하는 건입니다.

공유자우선매수신고: 다른 공유자가 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

분묘기지권: 목록 2 토지에는 분묘(무덤)가 소재하며, 이로 인해 최저매각가격이 제한(감액)되어 책정되었을 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부 및 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주의사항

일괄매각이나, 지상에 소재하는 수목, 비닐하우스 및 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

매각 지분 외의 다른 공유자에게 공유자우선매수권이 있음을 인지해야 합니다.

목록 1 토지는 현황상 일부 도로로 이용되고 있으므로, 실제 이용 가능한 면적 및 건축 행위 가능성에 제약이 따를 수 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 입지조건

해당 물건은 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리에 위치한 '전' 상태의 농지입니다.

주변은 농경지, 임야, 소규모 공장 및 산업시설 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 도농복합지역의 농촌 모습을 보입니다.

지적도상 맹지는 아닐 수 있으나, 현황상 목록 1 토지의 일부가 도로로 사용되고 있어 토지 형태 및 진출입로에 대한 현장 확인이 필수입니다.

교통 상황에 대한 구체적인 정보는 없으나, 읍면 단위 지역 특성상 주요 도로와의 접근성 및 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석

해당 물건은 농지(전)로서 직접적인 상업적 가치는 미미하며, 상권분석은 의미가 없습니다.

주변에 위치한 (자)대청인더스트리 등 소규모 제조업체의 존재를 고려할 때, 토지의 잠재적 가치는 농업용도 외에 향후 주변 산업 용지 편입 가능성 또는 농업과 연계된 소규모 창고, 작업장 등으로의 활용 가능성에서 찾아야 합니다.

생활정보

생활 편의시설은 북이면 소재지 또는 인근 오창읍 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채무관계

부동산강제경매 사건으로 채권자의 강제 집행에 의해 진행됩니다.

소유자와 채무자가 동일인(이OO)이므로, 명도(인도) 자체의 복잡성은 적을 수 있으나, 지분 매각의 특성상 다른 공유자의 협조 여부가 중요합니다.

채권자(충OOOOOOO)가 대출기관일 가능성이 높으며, 이에 따른 채권액 규모 등을 파악하여 경매 진행의 안정성을 확인해야 합니다.

3.2. 매각 제외 물건 및 부담 인수 사항

매각 제외 물건: 지상의 수목, 비닐하우스, 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 이들의 철거 또는 처리 문제에 대해 소유자 등과 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

분묘기지권: 목록 2 토지에 분묘가 소재합니다. 해당 분묘가 분묘기지권을 성립하는지 여부에 따라 낙찰자가 분묘를 존치해야 하거나, 이장(移葬)을 요구할 수 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우 토지 이용에 큰 제약이 발생하며, 이는 투자 가치에 중대한 영향을 미칩니다.

3.3. 지분 매각의 특수성

매각 물건이 전체 토지 중 일부 지분(토지일부지분매각)이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 '공유물 분할' 문제가 발생합니다.

현물 분할(토지를 실제로 나누는 것)이 어렵거나 불가능한 경우, '경매를 통한 분할(공유물 분할을 위한 재경매)'을 신청해야 할 수 있으며, 이는 추가적인 시간과 비용, 그리고 법적 절차를 수반합니다.

다른 공유자가 공유자우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자의 입찰은 무효가 되며 보증금은 반환됩니다. 이는 입찰 리스크 중 하나로 고려해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 리스크: 농취증을 제때 발급받아 제출하지 못하면 입찰보증금 전액을 몰수당할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 농취증 발급 관련 규정(기간 연장 등)을 철저히 확인해야 합니다.

지분 매각 및 공유물 분할 리스크: 다른 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할 소송을 진행해야 하며, 소송 진행에 수년이 걸릴 수 있습니다. 이 경우 투자금 회수가 지연됩니다.

분묘기지권 리스크: 분묘기지권이 성립할 경우, 토지의 사용 및 개발에 막대한 제약이 따르며, 이는 토지 가치를 크게 하락시키는 요인이 됩니다.

혐오시설 관련 리스크: 청주시 청원구 북이면 지역은 폐기물 소각장 등 혐오시설 문제로 주민들의 민원이 지속적으로 제기되는 지역입니다. 물건지 주변 소각장 유무 및 이로 인한 환경적, 심리적 영향이 매매 가격 및 향후 토지 이용에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 해당 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

저렴한 가격의 토지 확보 가능성: 분묘 소재 및 지분 매각이라는 특수성 때문에 유찰이 반복되어 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

공유자우선매수 유도: 공유자가 우선매수권을 행사하도록 유도할 경우, 신속하게 투자금을 회수하고 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

장기적인 개발 가능성: 오창 과학산업단지 등 주변 산업단지의 개발 확장 계획이 있다면, 장기적으로 토지 용도 변경 또는 수용에 따른 보상 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 현재는 농지이며, 토지이용계획을 반드시 확인해야 함)

5. 종합 의견

본 물건은 '전' 용도의 농지 지분 매각 건으로, 농지취득자격증명, 공유물 분할, 분묘기지권, 그리고 지역 내 혐오시설 문제 등 여러 가지 특수하고 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 '고위험-고수익' 유형의 물건입니다.

일반적인 실수요 목적의 농지 투자자에게는 적합하지 않으며, 경매 지분 물건 및 분묘기지권 처리 경험이 풍부하고 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 특히, 농지취득자격증명원 발급 가능성 및 목록 2 토지의 분묘 처리 방안(분묘기지권 성립 여부)에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매5계