나이스옥션 법원경매 안산 2025타경627 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 ""은계중학교"" 남동측인근에 위치하며 부근은 아파트등 주거단지, 상업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 주거지대로, 주거기능과 상업,업무기능이 복합되어 상업 환경은 양호한 편임.

교통상황

인근의 간선도로를 통해 시내외 진입이 용이하고,인근에 노선버스정류장등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층 지상8층 규모의 업무시설 및 근린생활시설 건물로 (사용승인일 : 2022.01.28)

-외벽:외장석재 및 몰탈후 페인팅 마감, 통유리 마감 등
-내벽:내부 인테리어 등 마감.

이용상태

건축물대장상 용도는 ""소매점""으로 근린생활시설로 되어 있으며, 현재 공실인 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,지하 주차장설비 및 화재탐비.경보설비,옥내소화전설비등 소화설비 구비함.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 인접도로와 평탄한 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남측으로 2차선 폭 약 8~10m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법> , 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경627 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 656,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1, 은계레이크파크 1층 105호

건물 용도: 근린상가 (건축물대장상 용도: 소매점, 제1종근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 5층, 지상 8층

사용승인일: 2022년 01월 28일

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지 면적: 7.45㎡ (약 2.25평)

건물 면적: 26.41㎡ (약 7.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 기타 기본 정보

감정평가서 작성일: 2026년 04월 30일

특이사항: 유동화 물건

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 "은계중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 등 주거단지, 상업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 주거지대입니다.

주거기능과 상업, 업무기능이 복합되어 상업 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

인근의 간선도로를 통해 시내외 진입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 외부/내부 특징

외벽: 외장석재 및 몰탈 후 페인팅 마감, 통유리 마감 등

내벽: 내부 인테리어 등 마감.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하 주차장설비 및 화재탐비.경보설비, 옥내소화전설비 등 구비함.

2.4. 토지 이용 및 도로 현황

토지 형상: 사다리형이며 인접도로와 평탄한 토지입니다.

토지 이용: 오피스텔 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 남서측 및 남측으로 2차선 폭 약 8~10m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 도시지역, 준주거지역

기타 구역: 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리말소 및 인수 관계)

말소기준권리: 2023년 09월 26일 국민은행 근저당권 (576,000,000원) 입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

말소 예정 권리: 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 임의경매개시결정

등기부채권 총액: 576,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임대차 관계를 철저히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 경기도 시흥시 은행동 일대는 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 혼재된 지역입니다.

주거 기능과 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하여 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 상업 및 업무 기능

인근에 위치한 간선도로와 버스정류장 등은 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

건물 용도가 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 복합되어 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

신축 건물(2022년 사용승인)로 내부 시설 및 외부 마감이 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"은계중학교"가 인근에 위치하며, 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적 고객층이 확보 가능합니다.

주변 상업지역과의 연계를 통해 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 및 상업 복합 기능

주거 단지와 업무 시설이 복합된 지역 특성상, 주거민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 가치가 높습니다.

신축 건물이라는 점은 임차인 유치 및 관리 측면에서 장점으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 공실 상태로, 낙찰 후 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자 및 실제 권리관계 확인이 필수적입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 세부적인 확인 절차가 요구됩니다.

6.3. 기타

유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 취급 과정에서의 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)에 위치하며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 자리 잡고 있어 입지적 강점이 있습니다.

교통 및 주변 환경 또한 양호한 편으로, 상업 시설로서의 잠재력을 갖추고 있습니다.

하지만 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점, 유동화 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

권리분석상 인수할 권리는 없어 보이나, 철저한 현장 조사와 임대차 관계 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2022년 사용승인)로 상품성이 우수함.

주거단지 인접 및 상업/업무 복합 지역으로 잠재 고객층 확보 용이.

편리한 교통망 구축으로 접근성 우수.

토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 정리 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 656,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없고, 임대관계 미상 및 공실 상태를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 유사 물건 낙찰가율, 물건의 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.