나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101103 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 908-68 성우캐슬 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양공업고등학교""
서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택,
아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존주택지대
로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는
등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2015.08.28일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트
(평스라브)지붕 5층건내 4층 403호로서
외벽: 석재 붙임 및 치장 인조석쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어
있으며, 도시가스 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 동측으로 로폭 약8m, 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 소로3류
(폭 8m미만)(접함), 상대보호구역, 상대보호구역, 대기관리권역,
교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.3.12.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 908-68번지 성우캐슬 4층 403호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101103 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 213,000,000원입니다.

토지 면적은 24.95㎡ (약 7.55평)이며, 건물 면적은 38.08㎡ (약 11.52평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양공업고등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

북측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인 인수 조건 변경, 선순위 임차권, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2015.09.04), 공유자 전원 지분 이전(2016.10.31), 소유권 이전(2022.05.24) 이력이 있으며, 가장 마지막으로 접수된 권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정(2025.05.23)으로 말소기준 권리가 됩니다.

또한, 을13 순위로 주택임차권(김준영, 240,000,000원, 2024.05.01 접수)이 등기되어 있으나, 이는 말소 예정 권리로 파악됩니다.

권리분석상 임차인 김준영의 경우, 전입일자(2022.04.26)보다 확정일자(2022.03.21)가 빠르며, 배당신고일자(2024.05.01)가 접수된 주택임차권 등기일과 동일합니다.

제출된 확약서(2026.03.12)에 따르면, 임차인의 승계인인 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

이에 따라, 본건의 임차인 김준영은 대항력이 없으며, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 3월에 거래된 경기 안양시 만안구 안양동 822-59번지 소재 다온빌리지(2017년 건축, 전용면적 39.04㎡)가 23,500만원에 거래되었습니다.

이는 본건(2015년 건축, 전용면적 38.08㎡)과 면적 및 건축 연도가 유사하여 주요 비교 대상이 됩니다.

다른 거래 사례로는 1991년 건축된 51.6㎡ 면적의 신안11/12동이 15,250만원, 2003년 건축된 93.63㎡ 면적의 초원맨션B가 26,000만원에 거래된 바 있습니다.

전반적으로 안양동 일대의 다세대주택 시세는 건축 연도 및 면적에 따라 편차가 있으나, 신축에 가까울수록, 그리고 전용면적이 유사할 경우 23,500만원 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 안양공업고등학교를 비롯한 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

또한, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 혼재하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 지역으로서 조용한 환경을 유지하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 문제였으나, 한국주택금융공사로부터 제출된 확약서를 통해 대항력 있는 임차인의 권리가 포기되고 임차권 등기 말소에 동의함으로써 사실상 해소되었습니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원이며, 임차 관련 분쟁 발생 가능성은 매우 낮습니다.

다만, 모든 권리관계는 매각기일 공고 시점의 최신 정보를 다시 한번 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 입지, 건물 상태, 권리 관계 측면에서 매력적인 물건입니다.

2015년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 대항력 있는 임차인의 권리 포기 확약서가 제출되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

주변 시세 대비 적절한 감정가로, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

일상생활 및 교통 여건이 양호한 주택가에 위치하여 실거주 목적의 투자자에게도 적합합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 권리 포기 확약서 제출로 인한 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 2015년 건축으로 건물 상태 양호.

* 안양동 주거 지역 내 우수한 입지 조건.

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 간편한 취득 절차.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 213,000,000원입니다.

유사 면적 및 건축 연도의 최근 거래 사례가 23,500만원임을 고려할 때, 본건은 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원이므로 권리상 매우 깨끗합니다.

이러한 점과 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가를 220,000,000원으로 제시합니다.

이는 감정가를 소폭 상회하지만, 권리 인수 부담이 없다는 점과 시장 상황을 반영한 합리적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.