나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101093 [1] 경기도 군포시 금정동 872 주공2단지 212동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""화산초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하고 북서측
근거리에 산본역(지하철4호선)이 위치하는 바, 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제12층 중 제6층 제603호로서,
(사용승인:1993.05.11)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트(방, 거실/방, 주방/식당, W.C, 다용도실,발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복
2차선 포장도로에 각각 접하며, 단지 내부도로로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):
도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2003-08-21), 개발행위허가제한지역
(2024-09-11), 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(2003-08-21), 대로3류(폭 25m~30m)
(2003-08-21)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2003-08-21)(접합),
중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2003-08-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>,과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
과밀억제권역(2003-08-21)<수도권정비계획법>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획
법> 임.

일련번호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭35m~40m)(접합),
가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,과밀억제지역(2022-09-06)<산업집
적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2003-08-21)<수도권정비계획법>, 과밀억
제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101093 (1)

소재지: 경기도 군포시 금정동 872, 주공2단지 212동 6층 603호

용도: 아파트

감정가: 264,000,000원

토지면적: 20.90㎡ (약 6.32평)

건물면적: 35.28㎡ (약 10.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 12층 중 제6층

사용승인일: 1993년 5월 11일

단지 정보: 산본주공충무1 아파트, 20개동, 2489세대, 총 주차 760대

1.1. 입지조건

위치: 경기도 군포시 금정동 소재 "화산초등학교" 북측 인근

주위환경: 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통:

* 차량 출입이 자유로우며, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재합니다.

* 북서측 근거리에 지하철 4호선 산본역이 위치하여 전반적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

도로: 본 건 단지는 동측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하며, 단지 내부도로를 통해 진출입합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 11일 접수된 (주)엠제이캐피탈대부의 근저당 (을9)입니다. 채권 최고액은 390,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계 등은 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 학교, 공원, 근린생활시설 등이 조화롭게 분포된 주거 밀집 지역입니다.

아파트 단지 규모: 산본주공충무1 아파트 단지는 총 20개동, 2489세대로 이루어져 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 단지 북측 인근에 화산초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

교통시설: 지하철 4호선 산본역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하여 시내외 접근성이 좋습니다.

편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 개발행위허가제한지역 (2024년 9월 11일 지정): 향후 해당 지역에서의 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제가 적용됩니다.

* 이러한 규제 사항들은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

건축년도: 1993년에 사용승인된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군포시 금정동에 위치한 아파트로, 지하철 4호선 산본역 인근에 자리하여 교통이 편리하고 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

다만, 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어 향후 개발 관련 제한이 있을 수 있으며, 건축 후 30년 이상 경과된 아파트라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

현재까지 파악된 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 낙찰 후 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산본역 역세권 단지로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 아파트 노후도 개선 사업 추진 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 동일 단지 내에서 거래된 42.75㎡ 면적의 매매가가 320,000,000원(약 748.5만원/㎡)임을 감안할 때, 본 건 35.28㎡의 경우 면적이 작으므로 단위 면적당 가격이 다소 높게 형성될 수 있습니다.

본 건의 감정가(264,000,000원)와 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 275,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.