나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52434 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 845-1 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""반월공원"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제3층 제301호(사용승인일 : 2014.09.22)로서
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

""다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""세장형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

①제시외 건물`1층 소재 창고(조립식 판넬조 1.5㎡)`포함
②제시외 건물은 단독효용가치 없어 본 건물에 포함하여 평가됨
③`주택도시보증공사(임차인:이수빈)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.04.22.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52434 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 845-1, 3층301호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 오목로11길 55 (본오동))

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원 (2억 1,300만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (이하 HUG)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 32.51㎡ (약 9.84평)

토지지분: 32.5125㎡

건물면적: 71.00㎡ (약 21.48평)

건물지분: 70.995㎡

건물 제시외면적: 1.50㎡ (약 0.45평) (1층 소재 창고)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제301호

사용승인일: 2014년 9월 22일

1.3. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "반월공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 인접 도로

토지는 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2021년 9월 24일 접수된 신한은행의 가압류(갑9)입니다.

등기사항 증명서상 말소되는 권리로는 신탁말소, 주택임차권, 소유권이전, 가압류, 압류 등이 확인되며, 이는 일반적인 매각 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

채권자 HUG가 신청한 강제경매(갑19)로 인해 본 건이 매각되며, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 이 (이수빈)

보증금: 204,000,000원 (2억 400만원)

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 17일

확정일자: 2021년 1월 12일

배당신고일자: 2023년 1월 9일

비고: 물건명세서상 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

또한, '주택도시보증공사(임차인: 이 )'로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026.04.22.자)가 제출되었습니다.

이에 따라, 상기 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 갑6: 소유권이전3번신탁등기말소 (2020.03.12)

* 을6: 주택임차권, 이 (이수빈) (2023.01.09) - 말소 예정

* 갑7: 소유권이전, 장지빈 (2021.03.11)

* 갑9: 가압류, 신한은행 (2021.09.24) - 말소기준권리

* 갑10: 압류, 국민건강보험공단 (2021.11.11) - 말소

* 갑13: 압류, 서구(광주광역시) (2022.10.27) - 말소

* 갑14: 압류, 서광주세무서장 (2022.11.07) - 말소

* 갑16: 압류, 국민건강보험공단 (2023.07.04) - 말소

* 갑17: 압류, 광주광역시서구 (2023.10.24) - 말소

* 갑18: 압류, 안산시 (2025.01.08) - 말소

* 갑19: 강제경매, HUG (2025.05.26) - 본건 경매

등기부채권 총액: 223,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 규모의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

* 2026년 3월 7일, 71.19㎡ 규모의 '이안애(911-2)' 물건이 385,000,000원 (3억 8,500만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 6일, 49.42㎡ 규모의 '이안애' 물건이 373,000,000원 (3억 7,300만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 6일, 84.8㎡ 규모의 '준하이츠빌B동' 물건이 230,000,000원 (2억 3,000만원)에 거래되었습니다.

4.2. 본건 가치 평가

본건은 건물면적 71.00㎡로, 2026년 3월 거래된 71.19㎡ 규모의 '이안애(911-2)' 물건(3억 8,500만원)과 면적 및 형태 면에서 유사성이 높습니다. 이를 고려할 때, 본 건물의 현재 시세는 3억 8,000만원에서 3억 9,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 2억 1,300만원으로, 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건은 주택지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. "반월공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교통시설

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

5.3. 주변 시설

주거 지역으로, 특이한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 이 (이수빈)은 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 확약서의 효력 발생 시점 및 이행 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

1층에 소재한 1.50㎡ 규모의 조립식 판넬조 창고가 제시외 건물로 포함되어 평가되었습니다. 이 제시외 건물은 단독적인 효용 가치가 없어 본 건물에 포함하여 평가되었으며, 물건에 포함되는 사항입니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 성장관리권역 등 다수의 규제사항이 존재하므로, 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있으므로 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 무난한 주거 지역에 속합니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다. 다만, 제시외 건물 포함 및 토지이용계획상 규제 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가: 시장 가치와 감정가 간 큰 격차로 인한 시세 차익 기대 가능.

* 임차인 대항력 포기로 인한 보증금 인수 부담 없음: 낙찰자의 실질적인 인수 부담 감소.

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요 확보 용이.

* 반월공원 인근: 쾌적한 주거 환경.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(71.19㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 3억 8,500만원에 실거래된 점을 감안할 때, 본 건물의 현 시세는 약 3억 8,000만원 ~ 3억 9,000만원 수준으로 판단됩니다.

감정가(2억 1,300만원)는 시세보다 상당히 낮은 상황이므로, 낙찰가율을 시장가 대비 85~90% 수준으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

보수적인 시장가 38,500만원 기준, 85% 적용 시 약 32,725만원, 90% 적용 시 약 34,650만원의 범위로 예상됩니다.

본 건의 예상 입찰가는 약 330,000,000원 (3억 3천만원) 수준으로 제안합니다.

이는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점과 최근 시세를 반영한 금액이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.