나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41888 [1] 경기도 평택시 신장동 187-1 오르빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2025.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 ""목천고가오거리"" 북서측 인근에 소재하며 주위는 단독주택 · 다세대주택 및 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 단지형다세대주택 중 2층 203호로서
외벽 : 치장벽돌·석재 및 드라이비트 마감등
창호 : 샷시창호등임.

이용상태

단지형다세대주택임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로서 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1종일반주거지역,소로3류(폭8m미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,비행안전제5구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,군용비행장소음대책구역제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장소음방지및피해보상에관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(임차권자 오유미)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의합니다.’라는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41888 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 187-1 오르빌 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 39.18㎡ (약 11.85평) / 토지지분: 39.184㎡ (약 11.85평)

건물면적: 58.89㎡ (약 17.81평) / 건물지분: 58.89㎡ (약 17.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 신장동 "목천고가오거리" 북서측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통: 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 도로: 본건 북서측으로 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 13일 접수된 주택도시보증공사(채권액 175,000,000원)의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 총 등기부채권액: 175,000,000원 (등기부 요약 기준)

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 내용 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 9일

* 확정일자: 2021년 10월 19일

* 배당신고일자: 2023년 11월 1일

* 대항력: 없음 (등기부상 주택임차권 말소 확인됨)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 "목천고가오거리" 인근의 주거지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 가능한 노선버스정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거시설과 상업시설이 혼재된 생활권입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사시설 관련 제한: 본건은 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 건물 신축, 증축, 개축 등에 제한이 있을 수 있으며 소음으로 인한 주거 쾌적성 저하가 우려됩니다. (인근 주요 군사시설: 오산 공군기지)

* 임차인 보증금 관련: 임차인 오 는 대항력이 없는 것으로 분석되며, HUG와의 확약서로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등 특수물건 정보는 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 경기도 평택시 신장동에 위치한 본 다세대주택은 준공된 지 비교적 오래되지 않은 건물(2018년 준공)로, 입지 조건상 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 군사시설 관련 구역 지정으로 인한 개발 제한 및 소음 문제는 잠재적 리스크 요인입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으며 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택시의 도시 발전 잠재력: 평택시는 미군기지 이전 및 산업단지 조성 등으로 지속적인 인구 유입 및 지역 발전이 기대되는 지역입니다.

* 명도 부담 경감: 임차인의 대항력 부재 및 HUG 확약서로 인해 명도 관련 리스크가 현저히 낮습니다.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 제공된 시세 정보 분석 결과, 감정가 대비 시장 가치가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건의 건물들의 시세는 제곱미터당 약 1,250,000원에서 1,520,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본 건물의 전용면적 58.89㎡를 기준으로 가장 최근 거래가 및 신축 연도가 유사한 건물의 시세율(약 1,516,000원/㎡)을 적용 시 예상 시세는 약 89,300,000원 수준입니다.

* 감정가 170,000,000원 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있음을 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 시장 시세를 반영한 합리적인 금액으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 본 건에 대한 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제안합니다. 이는 제공된 시세 정보를 바탕으로 산정한 시장 가치와 감정가 사이의 균형점을 고려한 금액이며, 실제 입찰 시 현장 조사 및 추가 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.