나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52452 [1] 경기도 안산시 상록구 수암동 492-4 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 수암동 소재 ""안산초등학교"" 남동측 직선거리 약200미터 지점에 위치
하는 다세대주택(통칭 영이빌라) 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 아파트, 다가구
주택, 학교 등으로 이루어진 주거지대로서 동측 인근으로 야산이 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약10분정도 거리
에 서해안고속도로 목감I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 4층 401호로서
외벽 : 드라이비트, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭10미터, 북측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도
시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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* 사건번호: 안산지원 2025타경52452 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 수암동 492-4 4층401호 (원당골3길 7)

* 건물구분: 다세대주택 (통칭 영이빌라)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 2002년 10월 31일 (사용승인일 기준)

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1.2. 감정가 및 면적

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* 감정가: 158,000,000원

* 건물 면적: 63.10㎡ (약 19.09평)

* 토지 지분 면적: 26.35㎡ (약 7.97평)

* 전용 면적: 63.10㎡ (약 19.09평)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 경기도 안산시 상록구 수암동 소재 "안산초등학교" 남동측 약 200미터 지점에 위치합니다.

* 인근 지역은 다세대주택, 아파트, 다가구주택, 학교 등으로 형성된 주거지대입니다.

* 동측으로는 야산이 위치하여 자연 환경과 인접해 있습니다.

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2.2. 교통상황

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* 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량으로 약 10분 거리에 서해안고속도로 목감I.C가 위치하여 광역 접근성이 우수합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 말소기준권리: 2009년 11월 30일자 황간농업협동조합의 근저당권 (을13, 89,000,000원) 입니다.

* 본 경매 사건으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 현재까지 등기부상 채권 총액은 152,763,405원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원.

* 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 내부 점유자가 있을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상권

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* 해당 물건은 안산초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변에 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주거 환경

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* 교육: 안산초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 주변 상업시설 이용이 편리하며, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 자연/환경: 동측 야산 인근으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 물건 고유 리스크

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* 내부 이용 상태 확인: 감정평가 시 관계인 부재로 현황도 및 탐문 조사에 의거하였으므로, 실제 내부 상태 및 이용 현황이 다를 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있을 경우, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원' 정보는 임차인 정보가 정확히 파악되지 않았음을 시사하므로, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

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7. 종합 의견

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7.1. 물건 총평

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* 본 물건은 안산시 상록구의 주거지 내에 위치하며, 초등학교 인접, 편리한 교통망 등 입지적 장점을 갖춘 다세대주택입니다.

* 건축년도가 2002년으로 다소 오래되었으나, 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단되나, 내부 이용 상태 및 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 존재합니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 핵심 장점

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* 안산초등학교 인근의 안정적인 주거지 내 위치.

* 편리한 교통망 (버스정류장 인접, 목감I.C 접근 용이).

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음 (모든 권리 소멸 예상).

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

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* 본 물건의 감정가는 158,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 및 주변 유사 물건의 거래 사례를 분석한 결과, 본 물건의 적정 가치는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 건축년도, 내부 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.