나이스옥션 법원경매 평택 2025타경650 [1] 경기도 안성시 가현동 44-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 가현동 소재 ""가현1동 노인회관"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 농경지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 근교 농촌지대로서 제반 입지여건은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 지대내의 세장형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 5m~6m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물감정평가요항표"" 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 콘크리트평슬래브지붕 2층 건으로서,
외벽 : 벽돌노출마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택(후첨""내부구조도"" 참조 바람)으로 이용중임.

설비내역

주택으로서 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있는 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

본건은 부합물및종물(ㄱ)이 소재함.(후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 약 10.8㎡) 포함
2.매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 안성시 가현동 44-2에 소재한 단독주택으로, 평택지원 2025타경650 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

감정평가액은 218,142,960원이며, 토지 면적은 186.00㎡ (약 56.26평)이고 건물 면적은 142.68㎡ (약 43.16평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 약 10.8㎡, 약 3.27평)도 포함됩니다.

최초 매각이 유찰되어 재매각으로 진행되는 물건이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 43,628,592원입니다.

건축물대장상 건물은 2005년 2월 14일 사용승인된 벽돌구조의 2층 단독주택으로, 연면적 142.68㎡, 건폐율 47.33%, 용적률 76.7%입니다.

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 가현동 소재 "가현1동 노인회관" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 농경지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 근교 농촌지대로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 이용상태

토지는 대체로 평탄한 세장형에 가까운 형태로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 주택으로서 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

인접 도로 상태는 남측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 최OO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

토지 등기부 상 채권총액은 300,000,000원이며, 건물 등기부 상 채권총액은 430,000,000원입니다.

말소기준권리는 2023년 6월 22일 접수된 박명희 근저당권(300,000,000원)입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인 최윤동이 존재합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 7일

* 확정일자: 2022년 9월 1일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 1월 6일

2.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 주택임차권(최윤동, 보증금 130,000,000원, 전입일자 2022.10.07, 확정일자 2022.09.01)이 존재합니다.

따라서 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3. 상권분석

본 물건이 위치한 가현동 지역은 전반적으로 단독주택과 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 근교 농촌지대의 특성을 보입니다.

인근에 대규모 상업시설이나 유흥업소 등 생활 편의시설이 밀집한 지역은 아니며, 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

주변 탐문 결과, 심각한 혐오시설이나 환경 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 가능. 차량 접근 용이.

* 교육: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 있으나, 차량 이동이 필요할 수 있습니다. (구체적인 학교 정보는 지도 검색을 통해 확인 필요)

* 편의시설: 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점은 인근에 존재하나, 대형마트, 병원 등은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 수 있습니다.

* 주변 시설: "가현1동 노인회관"이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 최윤동 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 재매각 물건: 이전 경매 절차가 유찰된 이유(높은 입찰가, 임차인 문제 등)를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획 제약: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등의 지정으로 인해 향후 토지 활용이나 증축, 신축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 별도 면적으로 신고된 판넬조 건물의 현황 및 활용 가능성, 철거 여부 등을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 가현동의 근교 농촌지역에 위치한 단독주택 경매 물건입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재하며, 이는 총 매입 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

재매각 물건이라는 점과 토지이용계획상의 제약도 고려해야 할 사항입니다.

주거 환경 자체는 조용하고 한적한 농촌 마을의 특성을 가지고 있습니다.

임차인 문제가 해결될 경우, 지역 시세를 반영한 적정가 이하로 취득한다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 시세 차익 가능성: 현재 감정가 및 예상 인수 금액을 고려했을 때, 향후 지역 개발이나 수요 증가에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 활용 잠재력: 비록 제한은 있으나, 단독주택 부지로서의 가치와 함께 향후 법규 완화 시 토지 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 명도 후 활용: 임차인 명도 완료 후, 주택 리모델링 또는 직접 거주를 통해 자산 가치를 높일 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 218,142,960원입니다. 주변 유사 물건 시세 조사를 종합해 볼 때, 해당 물건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다.

예상되는 시장 가치(권리상 하자 없음 기준)를 약 3억 5천만원으로 추정할 때, 대항력 있는 임차인 보증금 1억 3천만원을 제외한 매수인의 순수 매입 희망가는 약 2억 2천만원 수준이 됩니다.

따라서, 대항력 있는 임차인 인수 조건을 감안한 예상 입찰가는 220,000,000원 전후로 판단됩니다.

입찰 시에는 최신 시세 동향과 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정을 내리는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.