나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31269 [1] 경기도 이천시 송정동 375-61 송정다울3차 1동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화담 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 송정동 소재 ""송정초등학교"" 동측 인근에 위치하는 송정다울3차(다세대주택-도시형생활주택 및 오피스텔) 1동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 학교 및 공원 등으로 이루어진 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내 7층 701호로서
외벽 : 벽돌형 타일붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 보일러난방설비, 엘리베이터설비, 출입구 보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 북하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 일부가 폭 5~6 미터 정도의 포장 진입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이천송정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이천송정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(주택임차권자 박창현의 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.16.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 이천시 송정동에 위치한 오피스텔에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다. 물건은 송정다울3차 1동 7층 701호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 28.53㎡ (약 8.63평)

* 건물 면적: 39.10㎡ (약 11.83평)

1.3. 매각 정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경31269 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 감정가: 117,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 이천시 송정동 소재 송정초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트 단지, 오피스텔, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 7층에 위치한 701호입니다. 외벽은 벽돌형 타일 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시로 되어 있습니다. 위생 설비, 급배수 설비, 보일러 난방 설비, 엘리베이터 설비, 출입구 보안 개폐 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 장방형으로 북하향의 완경사지를 평탄하게 조성하였으며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(이천송정중학교, 이천송정초등학교), 배출시설 설치 제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: EGAMOVSOKHIBTULKINOVICH

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금액이 0원으로 특이하며, 금액 미상으로 간주되어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박창현

* 보증금: 108,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-25

* 확정일자: 2019-04-11

* 배당신고일자: 2023-05-31

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권이 등기되었으나, 말소 예정이며 대항력이 없습니다.

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025-05-22 접수, 갑5)입니다. 이를 기준으로 선순위 권리 및 매각으로 소멸되는 권리를 판단합니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(2025-05-22)보다 늦은 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다. 박창현의 주택임차권(2023-05-31 접수)은 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. EGAMOVSOKHIBTULKINOVICH는 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 실제 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 송정동 일대는 송정초등학교를 중심으로 주거 단지와 일부 근린 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 다만, 구체적인 상업 시설 현황 및 밀집도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4.2. 시세 동향

직접적인 유사 오피스텔의 최근 실거래가 자료는 제한적이었습니다. 주변 아파트 단지(이천라온프라이빗, 이천송정신일1차 등)의 시세는 1억원대 후반에서 3억원대 중반으로 형성되어 있으나, 오피스텔은 구조, 연식, 관리 상태 등에 따라 시세 편차가 클 수 있습니다. 제공된 감정가는 117,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 송정초등학교가 위치하고 있으며, 송정중학교도 가까워 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변 일대에 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)이 분포할 것으로 예상되나, 구체적인 편의 시설의 종류와 거리에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 시설

검색 결과, 본 물건지 주변에 명확하게 지목된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 송정초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 혐오 시설 유무는 중요한 검토 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

EGAMOVSOKHIBTULKINOVICH 임차인은 2025년 3월 25일 전입하여 대항력이 있습니다. 그러나 보증금이 0원으로, 이는 일반적인 임대차 계약과 다르므로 임대차 계약의 성격 및 보증금 0원의 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. HUG 인수 조건 및 확약서 관련

주택도시보증공사(HUG)는 주택임차권자 박창현의 승계인으로서, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 반환 채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.16.자)를 제출했습니다. 이는 박창현 관련 임차 보증금 108,000,000원은 인수 대상이 아님을 시사합니다.

6.3. 기타

송정동 일대에서 전월세 사기 및 보증금 미반환 사례가 일부 보고된 바 있습니다. 이는 본 물건의 직접적인 위험 요소는 아닐 수 있으나, 지역 내 부동산 거래 시 전반적인 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 송정동의 오피스텔로, 송정초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 환경은 양호합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이라는 특이사항이 있으며, 박창현 임차인 관련 보증금 108,000,000원은 HUG의 확약서 제출로 인해 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 실질적인 인수 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 점은 특별한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 송정초등학교 인접 등 교육 환경 우수.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

* 대항력 있는 임차인의 특이사항(보증금 0원)에 대한 명확한 확인 필요.

* HUG 관련 확약서로 인해 박창현 임차 보증금 부담 없음.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 117,000,000원입니다. 주변 아파트 시세를 고려할 때, 해당 지역의 부동산 가치는 일정 수준 유지되고 있는 것으로 보입니다. 그러나 본 오피스텔에 대한 직접적인 유사 거래 사례 및 정확한 현 시세 파악에 한계가 있었습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원이라는 특이한 조건으로 인해 입찰 결정 시 추가적인 시장 조사와 면밀한 권리관계 확인이 필수적입니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건의 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 해당 오피스텔과 유사한 조건(면적, 층수, 연식, 상태)의 매물에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

현 시세 및 물건의 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 보증금 0원의 임차인 존재라는 특이사항에 대한 명확한 확인 후, 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 현 시세에 대한 추정치이며, 낙찰 후 명도 및 잔금 납부 관련 예상 비용은 별도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.