나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52248 [1] 경기도 광주시 신현동 117-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호감정 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""e편한세상 테라스오포3단지 아파트"" 북동측 인근에 위치
하여 있으며, 주변은 소규모 공장, 아파트, 연립 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 북측 노변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정
보통임.

형태 및 이용상태

기호1 토지는 세장형, 기호3, 5 토지는 부정형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며,
기호1,3토지는 공업용 건부지로 이용되고 있으며, 기호 5토지는 지목 및 현황이 도로임.

인접 도로상태

본 공장 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3, 5 토지
계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자
연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

제시외 부합물 및 종물 소재함(건물감정요항표 참조).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가,다 : 철골조 스레트지붕 단층 건물
기호 라~아 : 철골 블럭조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물

내외벽 : 블럭 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 알미늄 샷시 및 일부철재 창호임.

이용상태

기호 가,다,라,사 : 용도상 근린생활시설 및 공장이나 현재 폐문되어 있음.
기호 나 : 용도상 화장실이나 조사 시점일 현재 소재 불명임.
기호 마 : 공장으로 이용되고 있으며, 현재 임대중임.
기호 바 : 기호 마 건물의 남동측 코너 부분으로 사무실로 이용되고 있음.
기호 아 : 화장실임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 전기시설 등 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 부합물 및 종물 [기호 ㉠ ~ ㉤] : 대부분 창고, 작업장, 사무실 등으로 이용중임
(후첨 ""지적 및 건물개황도"")

공부와의 차이

기호 나 건물은 등기사항전부증명서상 화장실(1.5㎡)로 등재되어 있으나 현황은 소재불명
(멸실)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 마,바 건물은 임대되어 있는 것으로 조사되었으며, 자세한 사항은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 지상의 컨테이너박스 창고 1동 및 판넬조 판넬지붕(다용도실) 1개동, 파이프조 천막지붕(창고)가 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외
3. 목록2 건물 중 등기사항전부증명서상 화장실(1.5㎡) 현황은 멸실로 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52248 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 117-6

* 토지 면적: 2106.00㎡ (약 637평)

* 건물 면적: 929.80㎡ (약 281평)

* 건물 제시외 면적: 232.80㎡ (약 70평)

* 감정가: 4,253,489,100원

* 용도: 공장 (제2종근린생활시설 포함)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부 요약 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 광주시 신현동에 소재하며, 인근에 "e편한세상 테라스오포3단지 아파트"가 위치해 있습니다. 주위는 소규모 공장, 아파트, 연립 및 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 북측 노변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황: 토지는 세장형 및 부정형으로, 지면은 대체로 평탄합니다. 공업용 건부지로 이용되고 있으며, 일부 필지(기호 5)는 지목 및 현황상 도로로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 본 건 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 분석 요약: 본 건은 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2022.05.30 접수, 3,240,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 박 (전입/사업일자: 2020.09.15, 보증금: 10,000,000원, 차임: 1,100,000원): 대항력 있음.

* 안국종 (전입/사업일자: 2019.08.08, 보증금: 10,000,000원, 차임: 1,200,000원): 대항력 있음.

* 소수영 (전입/사업일자: 2025.02.07, 보증금: 1,000,000원, 차임: 700,000원): 대항력 없음.

* 에코브라인주식회사 (전입/사업일자: 2025.04.30, 보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원): 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력 있는 임차인 박 및 안국종이 존재하므로 명도 관련 주의가 필요합니다. 보증금액 자체는 인수되지 않을 것으로 예상되나, 명도 협상 과정에서 변수가 될 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공장, 아파트, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 제공된 정보 상 주변에 특정 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 북측에 버스정류장이 있어 대중교통 접근이 용이하며, 차량 이용 시 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상되나, 상세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 박 및 안국종 임차인은 대항력이 있으므로, 매각으로 보증금이 소멸되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 건물 일부 멸실/소재 불명: 등기사항전부증명서상 화장실(1.5㎡)이 현황 멸실로 소재 불명 상태입니다.

* 매각 제외 제시외 건물: 컨테이너박스 창고 1동, 판넬조 판넬지붕(다용도실) 1개동, 파이프조 천막지붕(창고) 등 이동이 용이한 제시외 건물은 매각 및 평가에서 제외되었으므로, 인수 시 별도 협상 또는 철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 상 총 채권 금액이 약 34억 3천만원 이상으로 매우 높아, 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 환경 민원 가능성: 공장 시설과 주거시설(아파트)이 혼재되어 있어, 운영 시 소음, 악취 등으로 인한 민원이 발생할 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 공장 용지의 토지와 건물에 대한 경매 물건입니다.

* 토지 면적 2106㎡, 건물 면적 929.8㎡로, 일괄 매각 대상입니다.

* 주변에 아파트 단지가 있어 주거 환경과 공장 시설이 혼재되어 있으며, 교통은 양호한 편입니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되나, 대항력 있는 임차인이 2명 존재하여 명도에 각별한 주의가 요구됩니다.

* 건물 일부 멸실 및 매각 제외 제시외 건물 존재, 공동담보 등의 특이사항을 고려해야 합니다.

* 계획관리지역으로 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각을 통한 토지와 건물 동시 취득이 가능합니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 시 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 현재 일부 건물이 임대 중으로, 명도 완료 후 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 비교적 낮아, 명도 리스크 대비 인수 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. (세부 검토 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 4,253,489,100원

* 현재 제시된 정보만을 바탕으로 예상 입찰가를 산정하는 것은 매우 제한적이며, 실제 입찰가 결정은 다음과 같은 추가적인 분석을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인(박 , 안국종)으로 인한 명도 비용 및 기간을 충분히 고려해야 합니다.

* 건물 일부 멸실, 매각 제외 제시외 건물 등 물건 상태를 반영한 수리 및 관리 비용 예측이 필요합니다.

* 주변 공장 및 부동산 시세, 개발 가능성, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가격을 제시하지 않으며, 투자자는 반드시 현장 조사, 법률 자문, 주변 시세 조사 등을 통해 자체적인 판단으로 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.