나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52235 [1] 경기도 광주시 신현동 456-16 파인빌리지 205동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현3리 복지회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 창고, 병원 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬래브)지붕 4층건내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사를 자체 평탄화한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김여원)로부터 2026.06.10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52235 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 456-16 파인빌리지 205동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 300,000,000원

토지면적: 68.75㎡ (약 20.8평)

토지 지분: 68.75㎡ (약 20.8평)

건물면적: 65.35㎡ (약 19.8평)

건물 지분: 65.35㎡ (약 19.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 사용승인일 2020년 2월 20일

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동에 소재하며,

* 주위환경: ""신현3리 복지회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 창고, 병원 등이 혼재하여 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025타경52235)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권은 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 358,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 31일

* 확정일자: 2022년 4월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 10일에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 법적으로 대항력이 없음을 명확히 하는 근거가 됩니다.

* 총 채권액: 358,000,000원

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 신현동 일대 다세대주택의 시세는 2019년 건축된 유사 면적(약 70㎡)이 3억 2천만원, 84㎡가 4억 6천 5백만원에 거래되었습니다. 2012년 건축된 52㎡는 1억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건은 65.35㎡ 면적에 감정가 3억원으로, 2019년식 유사 면적 물건의 실거래가(3억 2천만원)와 비교했을 때 시장가와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 동일 단지 내 또는 인근 지역의 더 구체적인 최근 실거래가는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 근린생활시설, 병원 등이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주위에 근린생활시설 및 병원이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변 학교에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 밀집 지역 특성상 학군이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 녹지/휴식시설: 현재 제공된 정보로는 상세한 녹지 공간이나 공원에 대한 정보는 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 김 씨는 법적으로 대항력이 없는 것으로 분류되나, 보증금 3억 5천 8백만원 전액을 변제받지 못하는 상황 발생 시 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. 다만, 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 있어 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역 등은 환경 관련 규제를 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없다는 점은 가장 큰 장점으로 평가됩니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시장가와 큰 괴리가 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 토지이용계획 상 일부 규제 사항이 존재하나, 임차인 관련 잠재적 리스크는 주택도시보증공사의 확약으로 인해 실질적 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 전반적으로 긍정적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명도 용이성: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 과정에서 보증금 관련 분쟁이나 금전적 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 건물 신축성: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신식이며, 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리나 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 시세: 주변 시세와 감정가가 유사한 수준으로, 급격한 시세 하락 위험이 낮고 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 광주시 신현동 일대는 지속적인 주거지 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 300,000,000원

* 주변 최근 시세: 약 320,000,000원 (유사 면적/연식 기준)

* 임차인 보증금 인수: 0원

* 분석:

* 본건 감정가는 주변 시세와 유사한 수준입니다.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부대 비용을 절감할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 3억 2천만원을 참고하되, 시장 상황, 권리 분석, 현장 답사 결과를 종합적으로 고려하여 낙찰가의 80% ~ 96% 수준을 적정 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위 : 255,000,000원 ~ 288,000,000원 (보수적 관점에서 감정가의 약 85% ~ 96% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.