나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52200 [1] 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 8층812호 오피스텔 경매

경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 11 마들렌, 8층812호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경52200(성남지원 경매4계). 감정가 154,000,000원, 최저가 107,800,000원. 매각기일은 2026-09-07입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 52200 [1]
소재지	경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 8층812호
도로명주소	경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 11 마들렌, 8층812호
용도	집합건물
매각기일	2026.09.07
관할법원	성남지원 경매4계 ((031)737-1324)
이용제한	배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 과밀억제권역, 공공주택지구, 지구단위계획구역, 중심상업지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)소로1류(폭 10m~12m), (접함)노외주차장, 토지거래계약에관한허가구역, 도시지역, 가축사육제한구역

경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 8층812호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	4.84㎡ (1.46평)
건물면적	27.20㎡ (8.23평)

금액

감정가	154,000,000원
최저가	107,800,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	10,780,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.03	154,000,000원	유찰
2차	2026.09.07	107,800,000원	매각

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철5호선 ""미사역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선""미사역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 8층 812호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등
이용상태: 오피스텔로 이용중임.(후면""내부구조도""참조)
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박순자)로부터 2026.05.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52200 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 8층812호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 13층 건물 내 8층 812호

건축 허가일: 2016년 03월 30일

사용 승인일: 2018년 04월 03일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 154,000,000원

토지 면적: 4.84㎡ (약 1.46평)

토지 지분: 4.84㎡ (약 1.46평)

건물 면적: 27.20㎡ (약 8.23평)

건물 지분: 27.2㎡ (약 8.23평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동에 소재하며, 지하철 5호선 미사역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 상업시설, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한 지하철 5호선 미사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남측으로 약 20미터, 서측으로 약 15미터, 동측으로 보행자 전용도로가 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로, 중로, 보행자 전용도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등의 각종 도시계획 및 법률적 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 5월 8일자 하남시의 압류이며, 이보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정입니다. 강제 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사로, 채권액은 172,935,212원입니다.

등기부상 주택임차권(박순자, 170,000,000원)이 을구에 등기되어 있으나, 말소 예정 사항으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(임차인 박순자)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2022년 04월 25일

확정일자: 2022년 04월 25일

배당 신고일자: 2024년 06월 12일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 박순자)로부터 2026년 5월 26일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 말소기준권리

갑9, 압류 (하남시) 2024-05-08

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 마들렌

준공년도: 2018년 04월 03일

총 층수: 13층

총 세대수: 187호

건축 용도: 오피스텔 및 제1,2종 근린생활시설

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 하남시 망월동 일대는 지하철 5호선 미사역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 주변에 스타필드 하남 등 대형 상업 시설이 있어 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집하여 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형 쇼핑몰(스타필드 하남), 각종 금융기관, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통시설

지하철 5호선 미사역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

5.3. 혐오시설

주변 반경 내에 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 하남시에는 복합 환경기초시설(유니온파크)이 운영 중이나, 이는 지하화 및 주민 편의시설과 공존하는 형태로 조성되어 직접적인 부정적 영향은 적은 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력이 소멸되었으나, 보증금 미반환 또는 임차권 등기 말소 관련하여 HUG와의 추가적인 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 구조 및 이용 상태

감정평가서 상 명시된 바와 같이, 실제 내부 구조 및 이용 상태는 집합건축물대장 등 공부상의 현황과 다소 상이할 수 있으므로, 입찰 참여 전 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 미사역 인근 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 편리하며 상권이 발달된 지역에 소재합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 건물 연식 또한 비교적 최신(2018년 준공)으로 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 역세권 중심상업지역 입지로 향후 지가 상승 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 복합 쇼핑몰 등 주변 편의시설 접근성이 우수합니다.

* HUG의 확약서로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 전용 면적(27.20㎡)과 8층의 위치를 고려할 때, ㎡당 약 5,610,000원 수준의 가치를 고려할 수 있습니다. 이를 바탕으로 산정한 예상 입찰가는 152,000,000원에서 153,000,000원 사이로 추정됩니다. 낙찰을 위해서는 보수적으로 153,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가 154,000,000원 대비 약 99% 수준입니다.