나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52217 [1] 경기도 광주시 문형동 140-1 오포우림퓨전빌 104동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 '문형교차로' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골트러스조 15층 건물 내 제2층 제204호로서,
[사용승인일 : 2002.02.23]

외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인트 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.
(자세한 사항은 후첨 '내부구조도' 참고바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사지를 조성한 부정형 토지로서, 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 본건 남서측의 폭 약 12M의 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(지구단위계획구역 세부수립내용은 도시계획과에 별도확인요), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(소하천부지 인접토지는 하천과 하천관리팀에 별도 확인요)<소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 을구 상 주택임차권(순위번호 9, 접수 2023년11월6일) 설정이 확인되는 바 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52217 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO (강태일)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건 현황

소재지: 경기도 광주시 문형동 140-1 오포우림퓨전빌 104동 2층204호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트조, 15층 건물 중 2층

사용승인일: 2002년 02월 23일

감정가 및 면적

감정가: 222,000,000원

토지면적: 58.28㎡ (약 17.63평)

건물면적 (전용면적): 84.22㎡ (약 25.48평)

토지지분: 58.2818㎡

건물지분: 84.217㎡

2. 입지조건

주변 환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 '문형교차로' 북서측 인근에 위치함.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역임.

제반 주위환경은 보통 수준임.

교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

단지 내 도로는 남서측으로 폭 약 12M의 공도와 접함.

토지 이용 현황 및 규제

토지는 인접 필지 대비 완경사지를 조성한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

다수의 토지이용 규제가 존재하며, 특히 환경 관련 규제가 포함되어 있어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

3. 권리분석

등기부현황

본건 등기부상 여러 권리가 등기되어 있음.

주요 권리로는 농협은행의 가압류(2023.12.22, 금5,834,538원)가 말소기준권리로 확인됨.

이 외 신용보증기금, 삼성카드, 경기신용보증재단 등의 가압류가 있었으나 모두 말소될 예정임.

임차권: 을구 9번 주택임차권 (순위번호 9, 접수 2023.11.06, 강태일, 보증금 270,000,000원)이 존재함.

임차인 현황

임차인: 강태일 (강 )

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 04일

확정일자: 2021년 10월 07일

배당신고일자: 2023년 11월 06일

대항력: 있음.

비고: 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 선순위임.

말소기준권리 및 인수주의

말소기준권리: 농협은행의 가압류 (2023.12.22).

인수주의: 을구 9번 주택임차권(강태일)은 대항력 있는 선순위 임차권으로, 임차보증금 270,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 임차인 강태일이 본 경매의 채권자(강제경매 신청)이므로, 본인이 입찰에 참여하여 보증금 전액을 회수할 가능성을 염두에 둔 것으로 보임. 그러나 제3자 입찰 시에는 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

지역 특성

본건이 위치한 광주시 문형동 일대는 아파트 단지와 다세대주택이 밀집한 주거지역과 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 복합적인 상권임.

주변에 소규모 공장 및 창고 등이 소재하는 점은 지역 환경에 따라 부정적인 영향을 줄 수 있음.

주변 개발 현황

주변에 대규모 개발 계획이나 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일부 지역에 소규모 공장 및 창고가 소재하고 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

5. 생활정보

편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

대중교통 이용이 보통 수준이므로, 편의시설 접근성은 차량 이용이 더 용이할 수 있음.

교육시설

(제공된 정보에 교육시설 관련 내용 없음)

기타 (아파트 정보)

아파트명: 오포우림퓨전빌

건축년도: 2002년

총 동수: 6개 동

총 세대수: 498세대

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

본건은 15층 건물 중 2층에 위치함.

분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적은 84.22㎡임.

6. 잠재적 리스크

권리관계 리스크

대항력 있는 선순위 임차인(강태일, 보증금 270,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있음. 이는 상당한 추가 비용 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크임.

특히, 임차인이 경매 신청인이므로, 본인이 낙찰받아 보증금을 회수하려는 의지가 강할 수 있음.

지역 규제 리스크

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등 복합적인 토지이용 규제가 적용되어 향후 토지 이용 및 재건축 등에 제약이 있을 수 있음.

자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 환경 관련 규제는 지역 내 오염 시설이나 개발 제한과 연관될 수 있음.

기타 리스크

주변에 소규모 공장 및 창고가 혼재하여 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

아파트 사용승인일이 2002년으로 약 24년 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있는 매우 높은 위험 요소를 가지고 있음. 임차인의 보증금(270,000,000원)이 감정가(222,000,000원)보다 높아, 제3자 입찰 시 실질적인 취득 비용이 시장 가격을 상회할 가능성이 있음.

특히 경매 신청인이 임차인 본인이므로, 임차인의 입찰 참여 및 높은 금액으로 낙찰받아 보증금을 회수할 가능성이 존재함. 이러한 경우, 제3자 입찰자는 실질적인 인수 부담이 없거나 줄어들 수 있으나, 경쟁이 치열해지거나 낙찰가가 높아질 수 있음.

주변 시세는 감정가 수준이나, 인수해야 할 보증금을 고려하면 투자 가치는 매우 신중하게 판단해야 함.

8. 투자 포인트

선순위 임차인(강태일)이 직접 경매를 신청한 점을 고려할 때, 임차인이 본인이 직접 낙찰받는다면 제3자에게는 추가적인 인수 부담이 없을 수 있음.

최근 매매 사례 가격이 감정가 수준(222,000,000원)으로 형성되어 있어, 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있다면 유리함.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 225,000,000원 수준으로 예상됨.

그러나, 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 270,000,000원을 보유하고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

따라서, 입찰가 225,000,000원 기준으로 낙찰될 경우, 임차인은 배당을 통해 약 225,000,000원을 회수하게 되며, 잔여 보증금 약 45,000,000원(270,000,000원 - 225,000,000원)을 매수인이 추가로 인수하게 됨.

최종적인 총 취득 비용은 입찰가(225,000,000원) + 인수 보증금(45,000,000원) = 270,000,000원이 되므로, 시세(약 222,000,000원) 대비 높은 비용이 될 수 있음을 인지하고 신중한 입찰가를 결정해야 함.

만약 임차인이 270,000,000원 이상으로 입찰하여 낙찰받는다면, 제3자 입찰자에게는 인수 부담이 사라지나, 경쟁 입찰 시 낙찰가가 상승할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.