나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56160 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 1142 에이스카운티아파트 107동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 '천리삼거리' 북측에 위치하며,
인근으로 단독주택 및 다세대주택, 창고, 근린생활시설, 아파트, 농경지, 임야 등이
등이 소재하며, 인근으로 초등학교(용천, 이동), 골프장(해솔리아, 은화삼) 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여,
대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 중 11층 1104호로서,

외벽 : 몰탈위페인트 및 석재마감.
내벽 : 벽지 및 타일마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트(방3, 주방, 거실, 욕실2, 다용도실, 현관, 발코니)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로1류 및 소로3류와 접하며, 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역(하천에서300M))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56160 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 1142 에이스카운티아파트 107동 11층 1104호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 280,000,000원

토지면적: 56.48㎡ (약 17.08평)

건물면적 (전용면적): 64.53㎡ (약 19.52평)

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 중 11층

1.3. 기타 기본 정보

아파트명: 에이스카운티아파트

준공연도: 2016년

총세대수: 430세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 '천리삼거리' 북측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 창고, 근린생활시설, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 초등학교(용천, 이동), 골프장(해솔리아, 은화삼) 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다. 중로1류 및 소로3류와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매물건은 수원지방법원 2025타경56160 사건으로 강제경매가 진행 중입니다.

등기부상 말소기준권리(갑7, 강제경매, 24,583,455원)보다 선순위에 해당하는 임차권(을3, 주택임차권, 260,000,000원)이 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 김종인)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자 (등기부상): 2022-04-24

확정일자: 2021-10-29

대항력: 있음

비고: 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인으로, 보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 여부

말소기준권리인 갑7 강제경매(2025-05-26 접수)보다 선순위인 을3 주택임차권(2024-08-26 접수)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이에 따라 260,000,000원의 보증금 중 배당으로 충당되지 못한 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 소재한 용인시 처인구 이동읍 천리 지역은 주거시설과 함께 농경지, 임야 등이 혼합된 지역적 특성을 보입니다. 공동주택 단지가 형성되어 있으며, 지역 커뮤니티 시설 및 근린생활시설 등이 분포합니다.

4.2. 주변 편의시설

단지 인근으로 초등학교 및 골프장 등이 위치하여 교육 및 여가 활동에 대한 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 아파트(107동 1104호)는 철근콘크리트구조로, 외벽은 몰탈위페인트 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

아파트로서 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 다용도실, 현관, 발코니로 이용 중입니다.

5.3. 아파트 단지 정보

에이스카운티아파트는 총 9개 동, 430세대로 구성되어 있으며, 2016년 8월에 사용 승인되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 입찰 시 반드시 이를 고려하여야 합니다.

6.2. 기타 리스크 요인

해당 물건지 주변에서 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구에 위치한 아파트로, 비교적 신축이며 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 2억 6천만원이라는 높은 금액의 선순위 임차 보증금 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 인수 부담금을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 양호한 입지 및 단지 조건을 갖춘 아파트입니다.

* 현재 시세 대비 인수해야 할 보증금 규모가 상당하여, 이를 감안한 적정 수준의 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(64.535㎡)의 실거래가는 약 270,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 280,000,000원입니다.

가장 큰 위험 요소인 260,000,000원의 임차 보증금 인수 부담을 고려할 때, 매수인이 부담할 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 감안하면, 매수인이 실질적으로 부담하게 될 추가 비용은 최대 10,000,000원 (270,000,000원(시세) - 260,000,000원(인수 보증금)) 수준이어야 하므로, 예상 입찰가는 10,000,000원에서 20,000,000원 사이로 매우 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.