나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56152 [1] 경기도 화성시 장지동 955-1 1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장지동 소재 ""호연 초등학교"" 남측 인근에 위치하며 부근으로는 아파
트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환
경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(라멘조) (철근)콘크리트(라멘조)지붕 지하3층-지상5층 건물 내 1층 105호
로서,

외 벽 : 석재붙임 및 외장용 타일붙임.
내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호 임.

이용상태

공부상 소매점이나 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)
(접합),중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로,동탄2지구)(접합),중로3류(폭 12m~15m)
(2014-10-01)(일반도로 , 동탄2지구)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,임업용산지<산지관리법>,성장관리권역<수
도권정비계획법>,택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 '소매점'이나 현황 '공실' 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56152 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (구. 농OOOOOOO)

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 장지동 955-1 1동 1층105호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 16.23㎡ (약 4.91평)

토지지분: 16.2318㎡ (약 4.91평)

건물면적: 39.37㎡ (약 11.91평)

건물지분: 39.37㎡ (약 11.91평)

2.4. 감정가

감정가: 1,001,000,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 장지동 소재 "호연 초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 2일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

1.2. 2. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 각종 가압류 (서울보증보험주식회사) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 등).

1.2. 4. 임차인 현황

총 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본건은 준주거지역 내 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 중로 등 주요 도로와 접하고 있어 상업용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 주변에 주거시설과 학교가 밀집해 있어 기본적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

1.3. 2. 토지이용계획

준주거지역, 택지개발지구 내에 위치하여 향후 개발 가능성이 있으며, 다양한 도로망과의 연계성을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인근에 호연 초등학교가 위치하며, 주거 및 상업 복합지역으로 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2. 주거 환경

아파트, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 혼재하는 지역으로 안정적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 공실 및 용도

공부상 용도는 '소매점'으로 되어 있으나, 현황은 '공실' 상태입니다. 따라서 공실 기간 장기화 가능성 및 임대차 조건 설정에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.5. 2. 임대관계 미상

임대차 관계가 확인되지 않아, 입찰 전 임대차 현황에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.5. 3. 특이사항

물건명세서상 "주의사항"으로 공부상 '소매점'이나 현황 '공실' 상태임이 명시되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 화성시 장지동의 준주거지역에 위치한 근린상가로, 호연초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 현재 '공실' 상태이며 임대관계가 미상이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 주변 주거 및 상업 시설과의 연계성을 바탕으로 향후 임대수익 창출 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준주거지역 및 지구단위계획구역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 보유

* 인근 학교 및 주거 단지를 배후로 한 안정적인 수요 기대

* 권리관계 명확, 말소기준권리보다 후순위 권리 소멸로 인수 부담 적음

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 재산권 확보 용이

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 '공실' 상태 및 향후 임대수익률, 주변 시세, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.