나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33502 [1] 경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""김포골드라인 구래역"" 남서측 인근에 위치하며,
주위일대는 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 소재한 지역으로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고, 버스정류소 및 지하철역 등이 근거리에
소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2020. 10월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상9층건
제1.2종근린생활시설 및 숙박시설 건물 내 2층202호 및 2층203호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임, 판넬붙임 등 마감.
내벽:몰탈 위 판넬 및 내부 인테리어 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

기호1.2건물 공히,
건축물대장상의 용도는 일반음식점이나, 현황은 ""미용실(브레뉴헤어)""로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 방형인 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며,
현황 제1.2종근린생활시설 및 숙박시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 공공공지와 접하고 , 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),
중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한),
성장관리권역, 철도보호지구(2019-07-26), 택지개발지구(김포신도시택지개발),
하수처리구역(양촌처리분구).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1,2,3 건축물대장상 용도는 일반음식점이나 현황은 미용실로 이용중 임
-목록1,2,3 호별 구분벽 없이 일체로 이용중 임
-인접호와 명확한 경계구분은 되지 않은 상태이나 일시적으로 독립성을 상실한 경우로서, 추후 집합건축물대장상 건축물현황도에 의거 각 위치상 경계벽의 설치 및 출입구 설치 등으로 복원이 가능할 것으로 판단되는 바 경매진행시 참고 바람

AI 물건분석

1.1. 입지조건

위치: 경기도 김포시 구래동 소재 김포골드라인 구래역 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 소재한 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.

교통: 본건까지 각종 차량의 출입이 용이하며, 버스정류소 및 지하철역(김포골드라인 구래역)이 근거리에 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물: 2020년 10월 사용승인을 득한 철근콘크리트구조의 건물 내 2층에 소재합니다.

토지: 대체로 방형인 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 제1.2종근린생활시설 및 숙박시설 건물의 부지 등으로 이용중입니다. 본건은 북측으로 공공공지와 접하고, 남측으로 중로와 접합니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (인천수산업협동조합, 2024-07-05)

총 채권액: 992,983,127원 (등기부채권 총액)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상 - 인수 시 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있어 주의가 필요합니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 박정률

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 구래동 지역은 김포골드라인 구래역을 중심으로 형성된 핵심 상업지역으로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖추고 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 다양한 근린생활시설, 식당, 병원, 학원 등이 입점해 있어 상업적 가치가 높습니다. 본 물건은 제1,2종 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등으로 활용 가능한 건물 내에 있으며, 현재 미용실로 영업 중이라는 점은 긍정적으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 김포골드라인 구래역 도보 접근 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변 상업시설 내 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육/환경: 인근 아파트 단지 등으로 인해 주거 환경이 양호하며, 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다.

주변 혐오시설: 검색 결과, 본 물건지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 건축물대장상 용도는 일반음식점이지만, 현재 미용실로 이용 중이므로 추후 용도 변경 또는 원상복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

구분 없는 일체 사용: 여러 호실(202호, 203호, 204호, 605호 추정)이 구분 없이 일체로 사용되고 있으며, 인접 호실과 경계 구분이 명확하지 않은 상태입니다. 이를 개별 호실로 복원하거나 일체로 계속 사용하기 위해서는 추가적인 공사 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

미상 권리 (지상권): 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이 지상권의 내용, 존속기간, 인수 조건 등을 반드시 확인해야 하며, 이는 물건의 가치 및 활용도에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

중복병합사건: 복수의 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 구래역 인근 역세권 상업시설로서 탁월한 입지 강점을 지니고 있습니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 현재 미용실로 영업 중이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이, 여러 호실이 일체로 사용되어 경계 구분이 불분명한 점은 인수 후 해결해야 할 주요 과제입니다. 무엇보다 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성은 가장 신중하게 접근해야 할 부분으로, 철저한 조사를 통해 해당 권리의 실체를 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 역세권 입지: 구래역 도보 이용 가능 거리로 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보가 가능합니다.

신축급 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 장기적인 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

활성화된 상권: 주변 아파트 단지 및 업무시설의 탄탄한 배후수요를 기반으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

현황 영업 중: 미용실로 현재 영업 중이므로, 인수 후 즉시 영업 지속 또는 원상복구 후 새로운 업종 전환 등 다양한 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,443,000,000원입니다. 검색 결과에 따르면, 구래역 인근 상가 시세는 평당 약 2,000만원에서 4,000만원 이상으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 건물 면적은 267.81㎡ (약 80.9평)이므로, 평당 감정가 기준 약 1,780만원 수준으로 이는 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하므로, 입찰 시에는 해당 지상권으로 인한 추가 부담액을 면밀히 산정하여 보수적으로 접근해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다. 지상권의 구체적인 내용 확인 후, 이를 감안하여 낙찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.