나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1255 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-3 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 ""행정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,주상용건물,오피스텔,근린생활시설,학교,공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

일반철골구조 평슬라브지붕 4층 중 1층 101호 2개호로서,
(사용승인일 2018.07.03.)
외벽:판넬 마감 등,
창호:새시창호 등.

이용상태

일련번호 1:음식점(상호:또와유)으로 이용 중임.
일련번호 2,3:주차장으로 이용 중임.

-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기,화재탐지 및 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서,주차장,소매점,일반음식점,사무소의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.일련번호 1의 이용상태 등은 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장의 건축물현황도, 외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 상태를 기준으로 하였으므로 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

음식점(또와유)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1255 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 행정리 508-3 1동 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 1,951,000,000원

토지면적: 79.68㎡ (약 24.1평)

토지지분: 79.68㎡ (약 24.1평)

건물면적: 231.64㎡ (약 70.1평)

건물지분: 231.64㎡ (약 70.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

건물 구조: 일반철골구조 평슬라브지붕 4층 중 1층 101호, 사용승인일 2018.07.03.

건물 마감: 외벽 판넬 마감 등, 창호 새시창호 등.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비 등.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 "행정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상용 건물, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하고 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있음.

2.3. 도로상태

동측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 12미터의 포장 도로에 각각 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 02월 08일 접수된 경기화성새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 제시된 정보에 지상권 등은 명시되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이태오

보증금: 100,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자(사업일자): 2025-05-29

대항력: 없음

* 임차인: 정종욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-02-28

대항력: 있음

비고: 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 추후 명도 과정에서 추가 확인 및 신중한 검토가 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액: 2,169,013,853원 (2026.04.22 기준)

본 건에는 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 이용상태

일련번호 1: 음식점(상호: 또와유)으로 이용 중임.

일련번호 2, 3: 주차장으로 이용 중임.

토지 이용 상태: 주차장, 소매점, 일반음식점, 사무소의 부지로 이용 중임.

4.2. 주변 환경

주위는 아파트단지, 주상용 건물, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하고 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근 아파트 단지 및 주상복합 건물 등에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

행정초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있어, 자녀 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

정종욱 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 실제 인수 여부 및 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

음식점(또와유)으로 이용 중인 일련번호 1의 임대 관계는 미상이며, 점유자의 폐문부재로 인해 정확한 이용 상태 및 점유 관계 확인에 어려움이 있습니다. 경매 참가 시 반드시 현장 재확인을 통해 임대차 현황을 상세히 파악해야 합니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행될 가능성이 있습니다. 공동담보 물건의 경우, 타 물건의 처리 결과에 따라 본 건의 매각 및 진행 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 행정리, 행정초등학교 인근에 위치한 근린상가로서, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 주변의 아파트 단지 및 주상복합 건물, 오피스텔 등의 입지 조건으로 인해 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인(정종욱)이 보증금/차임 0원으로 존재하며, 주요 상가 부분(또와유)의 정확한 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 내 수요

행정초등학교 및 주변의 주거, 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다.

8.2. 건물 신축성

2018년 사용 승인된 건물로, 비교적 최근에 건축되어 건물 자체의 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

8.3. 잠재적 가치

적절한 낙찰가율 및 임대차 관계 명확화, 성공적인 명도 진행 시 상가 투자로서의 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,951,000,000원

* 대항력 있는 임차인(정종욱)의 명도 비용 및 불확실성, 음식점(또와유) 임차인의 명확한 권리 관계 확인에 따른 추가 비용 발생 가능성.

* 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 분석.

9.2. 산정

인수 보증금이 0원이지만, 명도 및 임대차 관계 확인에 따른 추가 비용과 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가의 75% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

1,951,000,000원 * 0.75 = 1,463,250,000원

예상 입찰가: 약 14억 6천 3백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.