나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33612 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-289 공원그린빌 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 소사구 심곡본동 소재 ""부천시립심곡도서관"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지조건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 4층건 중 2층 203호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감.
창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택[방3, 거실/주방, 욕실, 현관, 보일러실 등]임.
※ 후첨 ""건물내부구조도 및 임대상황"" 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 7m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡본동 530-289 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-592)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(심곡본동 562-68번지 일원 가로주택정비사업)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
심곡본동 562-504 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-14)(부천남초등학교(병설유치원)-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(심곡본동 562-68번지 일원 가로주택정비사업)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33612 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-289 공원그린빌 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 23.22㎡ (약 7.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.08㎡ (약 14.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변 환경

본건은 부천시립심곡도서관 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 입지 조건은 무난한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 지하철 1호선 부천역이 가까워 교통이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 속한 심곡본동 530-289번지 일대는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 소규모주택정비사업(가로주택정비사업) 구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

심곡본동 562-504번지 일대는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천남초등학교), 소규모주택정비사업 구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 참고: 심곡본동 일대는 도시재생 뉴딜사업 구역으로 지정되어 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 9월 25일 접수된 김양자 씨의 근저당권(을8)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 가압류(갑5, 갑6) 및 강제경매(갑7) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다.

* 총 등기부채권액: 92,299,395원

1.3. 건물 구조 및 현황

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 4층 건물 중 2층 203호입니다.

* 건축년도: 2003년 (사용승인일: 2003년 10월 23일)

* 외벽: 석재붙임 등 마감.

* 창호: 하이샷시 등 창호.

* 이용 상태: 건축물현황도 상 다세대주택으로, 내부 구조는 방 3개, 거실/주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용 중입니다.

* 전용면적: 48.08㎡ (약 14.53평)

1.4. 상권 및 생활정보

* 주변 시세 분석

최근 주변 다세대주택의 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 효마을타운107동 (2001년 건축, 59.9㎡): 2025년 12월, 198,000,000원 (약 10.9백만원/평)

* 대창스페이스빌 (2013년 건축, 35.12㎡): 2025년 12월, 207,000,000원 (약 19.5백만원/평)

* 예인쉐르빌 (2019년 건축, 49.33㎡): 2025년 12월, 290,000,000원 (약 19.4백만원/평)

대상 물건(48.08㎡, 2003년 건축)은 위 비교 사례 중 예인쉐르빌(49.33㎡, 2019년 건축) 및 대창스페이스빌(35.12㎡, 2013년 건축)과 면적 및 건축연도를 고려할 때 유사한 평당가(약 19.4백만원/평)를 형성할 것으로 예상됩니다.

이를 바탕으로 대상 물건의 현재 시장 가치는 약 48.08㎡ * 3.30579㎡/평 * 19,400,000원/평 ≈ 281,700,000원 수준으로 추정됩니다.

* 주변 편의시설

* 부천시립심곡도서관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 부천역 주변에 대규모 시장과 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 혐오시설

본건 소재지인 심곡본동 530-289번지 일대 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행된 경매 건으로, 다른 담보물건의 경매 결과나 추가적인 권리 변동 가능성에 대한 모니터링이 필요합니다. 다만, 본 사건이 강제경매로 개시되었으므로 해당 절차대로 진행될 가능성이 높습니다.

* 임대차 관계: 물건명세서상 임차인 현황의 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 '임대미상'으로 표기된 점은 실제 임대차 관계가 없을 수도 있으나, 현장 방문 시 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하여 명도 시 발생할 수 있는 변수를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가: 감정가 153,000,000원 대비 추정 시세 281,700,000원으로, 약 45% 이상의 상당한 시세 차익이 기대됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 심곡본동 일대가 소규모주택정비사업 및 도시재생 뉴딜사업 구역으로 지정되어 있어 향후 지역의 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 양호한 권리 관계: 낙찰 시 인수되는 권리가 없어 권리 분석상의 위험 부담이 적습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정평가액 대비 현재 시세가 현저히 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 목표로 하는 투자자에게 매우 매력적인 기회를 제공합니다. 또한, 지역 개발 사업이 진행 중인 지역에 위치하여 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 리스크는 낮으나, 임대차 관계에 대한 정확한 파악은 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 153,000,000원

* 추정 시세: 약 281,700,000원

* 제안 입찰가: 198,900,000원

본 물건은 감정가와 실제 시세 간 큰 격차를 보이고 있습니다. 이를 활용하여 수익률을 극대화하기 위해, 감정가의 약 130% 수준인 198,900,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 경쟁 상황 및 낙찰 후 발생할 수 있는 부대 비용, 명도 비용 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.