나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33615 [1] 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.06.09

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33615 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

2.2. 부동산 정보

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층 115호 (신주소: 경기도 김포시 김포한강1로 254 (운양동))

* 용도: 근린상가

* 감정가: 739,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2.3. 면적 정보

* 토지면적: 22.04㎡ (약 6.67평)

* 토지지분: 22.04㎡ (약 6.67평)

* 건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

* 건물지분: 48㎡ (약 14.52평)

2.4. 건물 개요

* 건축물대장 상 주요 용도: 제1종근린생활시설

* 기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 업무시설

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2017-08-01

* 건축허가일: 2016-03-18

* 총 층수: 지하 2층, 지상 5층

* 전체 호실 수: 151호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치하며, 해당 지역은 신축 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 개발되고 있는 지역입니다.

* 건물명은 '그랜드타워'이며, 1층 115호에 해당하는 상가입니다.

* 인근에 다수의 대규모 아파트 단지가 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 김포시 운양동은 최근 개발이 활발히 이루어져 도로망이 잘 정비되어 있으며, 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,250,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-04

* 확정일자: 2025-06-10

* 배당신고일자: 2025-06-18

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 등기부상 가장 먼저 설정된 권리인 '을1' 근저당권(서울축산업협동조합, 2021-12-28 접수, 금636,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 본 경매 절차가 진행됨에 따라 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(임의경매 등기 포함)는 소멸될 예정입니다.

* 권리 구분 갑7: 소유권이전4번신탁등기말소 (주식회사그랜드타워)

* 권리 구분 갑8: 소유권이전 (나정순, 매매)

* 권리 구분 을1: 근저당권 (서울축산업협동조합, 금636,000,000원, 말소기준권리)

* 권리 구분 갑9: 임의경매 (서울축산업협동조합, 517,054,518원, 말소)

3.3. 말소기준권리

* 서울축산업협동조합의 근저당권(2021-12-28 접수)이 본 건의 말소기준권리입니다.

3.4. 총 채무액

* 등기부채권 총액: 636,000,000원 (이는 주로 근저당권 설정액 기준이며, 실제 경매 진행 시 채권 총액은 변동될 수 있습니다.)

3.5. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. (물건명세서 기재)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상가 유형 및 용도

* 본 물건은 제1종 근린생활시설로 등록되어 있으나, 건축물대장상 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설로도 복합 활용이 가능한 공간입니다.

* 1층에 위치한 상가로, 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 용이합니다.

4.2. 건물 규모 및 특징

* 본 물건이 속한 '그랜드타워'는 지하 2층, 지상 5층 규모의 집합 건물이며, 총 151개의 호실로 구성되어 있습니다.

* 건물의 전체 대지면적은 약 3,243.6㎡, 총 연면적은 약 13,445.04㎡입니다.

* 본 물건의 전용면적은 48.00㎡(약 14.52평)으로, 1층 상가로는 비교적 넓은 편에 속합니다.

4.3. 주변 상권 특성

* 본 물건이 위치한 김포시 운양동은 신도시 개발 계획에 따라 주거 및 상업 시설이 빠르게 확충되고 있는 지역입니다.

* 인근 대규모 아파트 단지의 입주민들을 주요 고객으로 하는 생활 밀착형 상권이 형성되어 있으며, 젊은 층의 유입도 활발합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 김포시 운양동은 체계적인 도시 개발이 이루어진 지역으로, 마트, 병원, 은행, 식당, 학원 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 상가 이용객들의 접근성이 우수합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

* 본 물건이 위치한 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 신흥 상권으로, 상가 운영에 필요한 기본적인 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 지역 발전 추세에 따라 향후 주거 및 업무 환경이 지속적으로 개선될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 본 물건은 권리 분석상 인수되는 부담이 없으므로 권리 관계에 따른 직접적인 리스크는 낮다고 판단됩니다.

* 다만, 모든 경매 물건은 예상치 못한 명도 과정에서의 분쟁이나 법적 이슈가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 제공된 정보만으로는 건물 내부의 구체적인 구조, 이용 상태, 설비 내역, 부합물 및 종물 등에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 따라서 현장 방문을 통한 면밀한 실사(임장)가 필수적입니다.

* 공부상 내용과 실제 현황이 다를 경우(예: 불법 건축물 등) 추가적인 문제가 발생할 수 있으나, 현재 제공된 정보에는 해당 사항이 없습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 신도시 상권의 경우, 초기 상가 공급 과잉이나 상권 형성 초기 단계의 공실률 증가 등의 위험이 있을 수 있습니다.

* 경쟁 업종의 입점 현황, 향후 상권 변화 추이, 임대 시세 변동 등을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 운양동 소재의 '그랜드타워' 1층 근린상가로, 1층이라는 높은 접근성과 주변 신축 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 및 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 건물이 위치한 지역은 지속적인 발전 가능성을 보여주고 있어 향후 시세 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 신도시 상권의 특성을 고려하여 경쟁 환경 및 임대 시장 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가로서 탁월한 접근성과 높은 가시성 확보.

* 주변 대규모 아파트 단지의 안정적인 배후 수요.

* 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석 (인수되는 보증금 0원).

* 김포시 신도시 개발 지역의 성장 잠재력.

* 전용면적 48.00㎡ (약 14.52평)으로 다양한 업종에 활용 가능한 공간.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 739,000,000원을 기준으로 하되, 최근 김포시 운양동 지역의 상가 매매 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 건물 상태, 공실 위험 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 인수되는 금액이 0원이므로 해당 물건의 실제 시장 가치와 본인의 투자 목표 수익률을 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현장 답사를 통한 면밀한 조사와 지역 부동산 전문가의 조언을 참고하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.