나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33442 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 53-20 파인캐슬 나동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡역' 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대, 단독, 아파트 및 로변으로 근린상가 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 전철 '역곡역'이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물이며 사용승인일은 2014-01-28 임.
외벽 : 드라이비트 등
내벽 : 타일, 페인트 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.
(* 내부구조도 별첨)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 4m 도로를 통하여 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 파인캐슬 나동 5층502호

사건번호: 부천지원 2025타경33442 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 53-20 파인캐슬 나동 5층502호

건물용도: 다세대주택

감정가: 186,000,000원

토지면적: 26.76㎡ (약 8.10평)

건물면적: 41.96㎡ (약 12.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 와OOOOOOOOOOOO (와우자산관리대부주식회사)

건축년도: 2014년 1월 28일

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치하며, 지하철 1호선 역곡역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 주거시설과 로변 근린상가가 혼재된 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 역곡역 주변으로 형성된 상권을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설 조사: 구글 지도 등 외부 자료 확인 결과, 본건 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설이나 소음, 악취 유발 시설은 발견되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 유지하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 확인된 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리인 근저당권(을7, 접수일 2022.02.15, 와우자산관리대부주식회사, 채권최고액 24,000,000원) 이하 모든 권리(압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입신고일: 2022년 2월 15일

* 확정일자: 2022년 2월 4일

* 대항력: 없음

주의사항: 임차인은 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 법적으로 없습니다. 그러나 보증금 규모가 크므로, 실제 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 해당 임차인은 배당신고를 하였으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높습니다.

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

본건 소재지는 전형적인 주거지역으로, 단지 내 상가 및 주변 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 역곡역 주변으로 형성된 상권을 활용할 수 있으며, 주택가 내에서도 비교적 양호한 상권 접근성을 가집니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 역곡역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

* 편의시설: 역곡역 주변 상업시설, 마트, 병원 등

* 교육시설: 주변 교육시설 정보는 미제공

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 임차인은 대항력이 없으나, 170,000,000원의 보증금이 존재합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 경기에 따른 가격 변동 위험이 존재합니다.

* 건물 노후화: 2014년 준공으로 신축 건물은 아니므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 역곡역 인근의 신축(2014년) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 명확하여, 낙찰 후 소유권 확보에 문제가 없습니다. 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 보증금 규모가 커 명도 시 변수를 고려해야 합니다. 감정가는 186,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 역곡역을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 임대 수익 또는 시세 차익 기대: 안정적인 임대 수요와 향후 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 건축년도(2014년), 면적(41.96㎡), 층수(5층)를 고려할 때, 감정가(186,000,000원) 수준 또는 그 이상으로 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 예일주택나동 (2001년식, 36.35㎡): 138,000,000원 (2026년 3월)

* 월드팰리스 (2014년식, 38.77㎡): 245,000,000원 (2026년 3월) - 본 물건과 건축년도 동일, 고가 사례

* 대창스페이스빌 (2012년식, 45.33㎡): 144,000,000원 (2026년 3월)

월드팰리스의 245,000,000원 사례는 다소 높은 편으로, 본건의 입지 및 면적, 층수를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가와 유사한 수준에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

권장 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.