나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1116 [1] 인천광역시 중구 율목동 195 세인빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 율목동 소재 '인천기독병원' 남동측 인근에 위치하는 ""세인빌라""
제4층 제403호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재하는 주거지대
임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대
체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제4층 제403호로서,
외벽 : 드라이비트 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시
(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관
리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1116 (1)

소재지: 인천광역시 중구 율목동 195 세인빌라 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지 면적: 16.88㎡ (약 5.11평)

건물 면적: 46.00㎡ (약 13.92평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 율목동 소재 '인천기독병원' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 중·소규모 공동주택이 밀집된 주거지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

남동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 건물 상세정보

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제4층 제403호입니다.

외벽은 드라이비트 마감이며, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

상하수도, 급배수, 도시가스 공급 및 개별난방 시설이 완비되어 있습니다.

건물의 총 연면적은 595.04㎡ (약 180.03평)이며, 건폐율 81.88%, 용적률 304.52%로 건축되었습니다.

건물은 1995년 1월 14일에 사용 승인되었습니다.

총 12세대가 거주할 수 있는 규모입니다.

2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2016년 3월 28일 우리은행 앞으로 설정된 근저당권(채권액 60,500,000원)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위로 등기된 가압류(인천신용보증재단, 주식회사한빛자산관리대부, 오케이에프앤아이대부주식회사), 압류(국민건강보험공단) 및 본 경매개시결정(우리은행) 등은 모두 소멸됩니다.

등기부등본상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 등기부상 권리 인수 부담은 없는 깨끗한 물건입니다.

3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 일반적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

'인천기독병원'이 인근에 있어 의료 시설 이용이 편리한 장점이 있습니다.

주변의 유사 다세대 및 연립주택 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 층수의 경우 88,000,000원에서 98,000,000원 사이의 거래가 형성되는 것으로 파악됩니다. (이는 내부 분석에 기반한 추정치이며, 실제 거래 조건에 따라 달라질 수 있습니다.)

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 생활정보

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 시내 접근성은 보통 수준입니다.

병원, 마트, 학교 등 기본적인 생활 편의 시설 접근은 주변 여건에 따라 편리할 수 있습니다.

주거 밀집 지역의 특성상 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

건물 준공 연도가 1995년으로 노후화가 진행되었을 수 있으므로, 건물 내부 및 외부의 유지보수 상태와 향후 예상되는 수리 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 확인하는 것이 좋습니다.

취득 후 재산세, 관리비, 장기수선충당금 등의 보유 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

인천 중구 율목동에 위치한 본 세인빌라 4층 403호는 입지 조건, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

특히, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리 인수 부담 없이 취득할 수 있다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 1995년에 준공된 건물임을 감안하여 내부 상태 점검 및 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

깨끗한 권리관계: 낙찰 시 모든 후순위 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

시세 대비 합리적 가격 기대: 감정가 8,500만원을 기준으로, 유사 물건의 시장 거래가격을 고려할 때 시세보다 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

주거 가치: 인천 중구의 주거지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 85,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 시세 분석 결과, 해당 물건의 실제 시장 가치는 88,000,000원 ~ 98,000,000원 범위로 추정됩니다.

건물이 1995년에 건축되어 연식이 있고, 4층 중 4층으로 승강기가 없을 경우 선호도가 다소 낮을 수 있다는 점을 고려합니다.

이에, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 다르겠지만, 보수적으로는 감정가 수준부터, 적극적으로는 시장가 상단까지 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

따라서 본 물건의 예상 입찰가는 88,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.