나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509426 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층비105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동소재 청라3동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며
주위로는 아파트단지,오피스텔,업무시설,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 지층 비105호로서
외벽:석재 및 복합판넬 마감등.
창호:강화유리 마감등.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생설비,승강기설비,소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형토지를 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509426 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층 비105호

용도: 근린상가

감정가: 1,393,000,000원

건물 사용승인일: 2022년

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.70㎡ (약 4.45평)

건물면적: 66.33㎡ (약 20.08평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 소재한 센트럴시티 빌딩 내 지층 상가입니다.

주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

청라3동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

향후 7호선 연장 구간인 '시티타워역' 개통 예정으로 교통 접근성이 더욱 개선될 전망입니다.

인천공항과 연결되는 제3연육교 건설(2025년 예정) 역시 교통 편의성을 높일 것으로 기대됩니다.

2.3. 주변 개발 및 상권

청라국제도시의 주요 상권 중 하나인 커낼웨이 수변 상가 지역에 속해 있습니다.

하나금융타운(약 7,000명 상주) 및 다수의 산업단지(한국GM, IHP, 로봇랜드 등, 8,000명 이상 근무)와 인접하여 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

향후 스타필드 청라, 시티타워 등 대규모 복합시설 개발이 예정되어 있어 미래 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 청라 지역 상가 시장 전반에 걸쳐 높은 공실률과 과잉 공급에 대한 우려도 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2022년 5월 31일 접수, 1,200,000,000원)입니다.

본 건은 해당 근저당권에 의한 임의경매로 진행되고 있으며, 경매 개시 결정 등기(2025년 5월 22일 접수)도 동일 채권자로부터 이루어졌습니다.

소유권 이전 등기(최종원, 2022년 5월 31일) 및 신탁등기 말소 등기(주식회사더블유케이홀딩스, 2022년 5월 31일) 내역이 확인됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 토지/건물 일괄 매각 대상이며, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 현재 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건의 임대 관계는 미상입니다. [cite: provided text]

인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: provided text]

비록 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 중심상업지역 내에 위치하며, '근린상가'로서 주변의 주거 및 업무 시설을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

센트럴시티 빌딩은 오피스텔과 상업 시설이 결합된 복합건물로, 고정적인 유동인구 확보에 유리한 입지를 가집니다.

인근의 하나금융타운 및 산업단지 근무자, 그리고 향후 스타필드 청라, 시티타워 등 대규모 시설의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상권 경쟁력

미래 개발 호재(스타필드, 시티타워, 제3연육교, 지하철 7호선 연장)로 인한 장기적인 상권 성장 잠재력이 높습니다.

커낼웨이 수변 상가로서 쾌적한 환경과 함께 집객력을 높일 수 있는 요소가 있습니다.

다만, 청라 지역 전반의 상가 공실률 증가 추세는 경쟁 심화의 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 주변으로 인천경연초등학교, 인천청호중학교, 인천청라고등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 학군이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 주변환경

단지 바로 앞에 청라 커낼웨이 수변이 위치하여 쾌적한 여가 활동이 가능합니다.

행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 편리합니다.

주변에 아파트, 오피스텔 등 주거 시설이 밀집하여 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역에서 검색된 결과 중 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시장 리스크

청라국제도시 내 상가 공급 과잉 및 높은 공실률 현황은 임대 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

경쟁 심화 및 경기 변동성에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 권리 및 임차 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 계약 조건은 어떠한지 등 추가적인 확인이 필요합니다. [cite: provided text]

인수 보증금은 없으나, 명도를 진행해야 할 경우 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 청라국제도시의 중심 상업지역 내 센트럴시티 복합단지에 위치한 근린상가입니다.

준공된 지 얼마 되지 않은 신축 건물이며, 우수한 교통망 확충 계획과 스타필드 등 대규모 개발 호재를 바탕으로 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

하나금융타운 및 산업단지와 인접하여 배후 수요가 풍부하다는 장점이 있습니다.

다만, 청라 지역 상권 전반의 높은 공실률과 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 장기적인 안목으로 접근한다면 미래 가치가 기대되는 물건이라 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시의 핵심 입지에 위치한 신축 상가 물건.

* 향후 교통망 확충 및 대규모 복합시설(스타필드) 개발로 인한 높은 미래 가치.

* 주변 산업단지 및 금융타운 배후 수요 확보 용이.

* 커낼웨이 수변 상가의 쾌적성과 집객력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,393,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 향후 개발 가능성, 현지 상권의 공실률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

현재 시장 상황과 물건의 특성을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임대 현황 및 상권 분석, 동종 물건의 최근 실거래가 등을 추가적으로 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.