나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509436 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-20 거영블루힐 2동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서구 당하동 소재 ""당하중학교""동측 인근에 위치하는 도시형생활주택(원룸형)""거영블루힐 제2동"" 제4층 제402호로서 인근은 학교, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황

인천지하철2호선 ""완정역""이 북동측 인근에 위치하고 시내버스정류장이 인접하여 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 도시형생활주택 건물 내 제4층 제402호로서

외벽 : 콘크리트 위 석재 등 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 도시형생활주택 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하구획정리), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509436 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1080-20 거영블루힐 2동 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

토지면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

건물면적: 43.58㎡ (약 13.18평)

1.2. 건물 정보

건물명: 거영블루힐 2동 4층 402호

구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층

사용승인일: 2014년 12월 03일

내벽: (정보 없음)

외벽: 콘크리트 위 석재 등 마감

창호: 섀시창호

설비: 일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖춤

1.3. 토지 정보

토지형상: 세장형 토지

이용상태: 도시형생활주택 건물의 부지로 이용 중

접합도로: 서측으로 중로에 접함

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하구획정리), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역

2. 입지조건

2.1. 교통 및 주변 환경

* 교통: 인천지하철 2호선 '완정역'이 북동측 인근에 위치하며, 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역임.

* 주변 환경: 서구 당하동 소재 '당하중학교' 동측 인근에 위치하며, 학교, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주택지대임. 지도 검색 결과, 주변에 상업시설 및 주거시설이 혼합되어 있는 생활권으로 판단되며, 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

2.2. 생활 편의시설

* 주변에 다수의 상가 및 편의시설이 위치하고 있어 생활이 편리할 것으로 예상됨. (구체적인 편의시설 정보는 제공된 JSON에서 확인 불가)

2.3. 교육 시설

* 당하중학교가 동측 인근에 위치하고 있음. (추가적인 학교 정보는 제공된 JSON에서 확인 불가)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동: 이정관 (보존) -> 김승태 (이전) -> 권영만 (이전) 순으로 소유권 이전됨.

* 주요 권리 내역:

* 을구 5번: 주택임차권 (김영미, 금130,000,000원, 2018.11.06 확정, 2018.12.04 전입, 2023.02.01 배당신고, 2023.02.01 등기말소)

* 갑구 4번: 압류 (안산세무서장, 2022.04.13) - 말소기준권리

* 갑구 7번: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.05.22) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-04

* 확정일자: 2018-11-06

* 대항력: 없음 (제공된 자료 기준, 단 아래 비고 및 특이사항 참조)

* 비고: 등기부상 말소 처리되었으나, '물건명세서 참고사항'에 '을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'로 명시되어 있어 인수 가능성 존재.

* 임차인: 최주석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 갑구 4번 압류 (안산세무서장, 2022-04-13)

* 소멸 예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 가능성 있는 권리: '물건명세서 참고사항'에 '을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 130,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. 이는 '특이사항' 및 '특수물건정보'의 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인' 문구와도 일맥상통합니다. 다만, '임차인 현황'에는 해당 임차인의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있어, 이에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 건물들의 매매가는 다음과 같습니다.

* 멤버스힐 (인천 서구 당하동 1080-17, 2017년식, 31.548㎡): 2026년 7월 3일, 133,000,000원에 거래. (평당가 약 421만원)

* 그랜드비스타 (인천 서구 당하동 1084-2, 2011년식, 34.942㎡): 2026년 7월 6일, 179,000,000원에 거래. (평당가 약 512만원)

* 원당탑스빌(1) (인천 검단구 당하동 1043-1, 2009년식, 70.38㎡): 2026년 7월 6일, 135,000,000원에 거래. (면적이 상이하여 직접 비교 어려움)

본건 물건인 거영블루힐 2동 402호는 전용면적 43.58㎡ (약 13.18평)이며, 2014년 준공되었습니다.

인근 '멤버스힐'의 평당가(약 421만원)를 적용할 경우, 본건의 예상 시세는 약 18,330만원 (43.58㎡ * 421만원) 수준으로 산출됩니다. '그랜드비스타'의 높은 평당가(약 512만원)를 고려하면 더 높을 수도 있습니다.

감정가 158,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 임대 시세

제공된 JSON 정보에는 최근 전월세 거래 정보가 포함되어 있지 않아, 정확한 임대 시세 분석이 어렵습니다. (제공된 '최근 전월세 JSON 정보'의 내용이 '최근 매매 JSON 정보'와 동일한 것으로 확인됨)

5. 생활정보

* 인천지하철 2호선 '완정역' 역세권에 위치하여 수도권 접근성이 양호합니다.

* 당하중학교를 비롯한 교육시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주택지대 내에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 권리 인수 가능성: '을구 5번 주택임차권'이 등기부상 말소되었으나, '물건명세서' 및 '특이사항'에 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 해당 임차인(김 )의 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 물건의 최종 취득 비용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 대항력 정보의 상충: '임차인 현황'에는 김 임차인의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있으나, '물건명세서' 및 '특이사항'에는 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어 혼선이 있습니다. 명확한 법률 검토가 필수적입니다.

* 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 2,201,000,000원으로 매우 높은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 완정역 인근의 주거지역에 위치하며, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 그러나 '주택도시보증공사(HUG) 임차인'의 보증금 130,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 입찰 전 해당 임차인의 정확한 권리 관계 및 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다. 인수 조건 변경 및 대항력 관련 정보의 불확실성이 가장 큰 위험 요소이므로, 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 위치적 장점: 완정역 역세권, 학교 인접 등 우수한 입지 조건.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가가 상대적으로 낮게 평가되어 시세 차익 기대 가능.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 개입된 만큼, 향후 절차 진행에 대한 예측 가능성이 일부 존재.

9. 예상 입찰가

최근 유사 건물들의 거래 가격과 본건 물건의 면적, 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 주변 시세 분석 결과, 평당 약 420만원 ~ 510만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건 면적(43.58㎡)을 고려할 때, 시장 가격은 약 183,300,000원 ~ 223,100,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 158,000,000원 대비 시세가 높으나, HUG 임차인 보증금 130,000,000원의 인수 위험이 매우 크므로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금을 제외한 입찰가로, 리스크를 감안하여 감정가 수준 및 그 이상의 보수적인 범위 내에서 판단하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 185,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 동향을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종적인 인수 조건, 명도 가능성, 추가 비용 등을 면밀히 확인하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히 HUG 임차인 관련 위험 요소에 대한 철저한 검증이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.