나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509422 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-150 리치캐슬 1동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509422 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-150 리치캐슬 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매8계 2025타경509422 | 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-150 리치캐슬 1동 3층302호 | 감정가: 149,000,000원 | 최저가: 104,300,000원 | 용도: 다세대주택

1.1. 2025타경509422 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509422 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-150 리치캐슬 1동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 30.41㎡ (약 9.20평)

토지 지분율: 3040.6

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.82㎡ (약 19.00평)

건물 지분율: 6282

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수북중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대부분 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 중 제3층 제302호이며, 외벽은 인조석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 남동하향 완경사지대의 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태 등: 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 '미상'입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 무난한 편입니다. 북서측 인근에 만수북중학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 교통은 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다. 다만, 만수동 지역은 인천 도시철도 2호선 만수역 및 남동구청역이 개통되었으나, 구월동이나 간석동에 비해 지하철 접근성이 다소 떨어진다는 평가도 있습니다. 주요 도로로는 백범로, 무네미로, 인주대로 등이 통과하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 김OO, 채무자도 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 경매로 인해 모든 권리가 말소되는 일반적인 경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계 등 특이사항은 '미상'으로 확인되어, 낙찰 후 추가적인 권리관계 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

만수동은 인천 남동구의 주요 지역 중 하나로, 주거 지역과 함께 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 만수시장, 창대시장 등이 주변에 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 재건축 이슈가 있는 만수주공 단지 등 노후 주거 단지들이 있어 지역의 변화 가능성도 존재합니다. 인천 부동산 시장 전반적으로는 지역별로 편차가 있으며, 송도, 청라, 부평 등 특정 지역의 반등이 두드러지는 가운데 만수동 지역의 경우 거래량 및 시세 변동 추이를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 인근에 만수북중학교가 위치하며, 만수동 지역에는 조동초등학교, 새말초등학교, 인천인수초등학교, 만수중학교, 만수여자중학교 등 다수의 학교가 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 생활 편의시설로는 마트, 병원, 약국 등이 도보 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

부동산 강제경매 물건이므로, 채무 불이행으로 인한 경매 진행 상태입니다. 임대차 관계가 '미상'으로 확인되어, 인수되는 임차인이 있는지, 또는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 2018년 자료에 따르면 만수동 지역은 과거 버스와의 경쟁에서 밀려 이용자 수가 줄다가 인천지하철 2호선 개통으로 상황이 변했으나, 구월동이나 간석동에 비해 지하철 접근성이 다소 떨어진다는 평가가 있습니다. 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역별 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4,900만 원입니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다. 차량 및 버스를 통한 교통 이용이 가능하나, 지하철 접근성은 상대적으로 다소 떨어진다는 점을 참고해야 합니다. 부동산 강제경매 물건으로 권리 분석 시 임대차 관계를 반드시 확인해야 하며, 명도 절차에 대한 대비가 필요합니다. 투자 시에는 주변 시세 및 지역 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 합리적인 감정가: 1억 4,900만 원의 감정가는 시장 상황에 따라 매력적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

- 양호한 주거 및 교육 환경: 공동주택과 학교가 밀집한 지역으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

- 향후 재건축 가능성: 만수동 지역의 노후 단지들에 대한 재건축 논의는 지역 가치 상승의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

- 소액 투자 가능성: 강제경매 물건으로, 유찰 시 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 주변 시설 정보

본건은 만수북중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며, 만수시장, 창대시장 등이 있습니다. 특별히 확인된 혐오 시설은 없습니다.

10. 추가 확인 사항

- 임대차 현황: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

- 물건 상태: 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 관리 상태 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

- 주변 개발 계획: 해당 지역의 향후 개발 계획이나 도시 재생 사업 등을 파악하여 투자 가치를 높일 수 있는지 검토해야 합니다.

법원 정보

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