나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509527 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-109 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

완경사에 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 약 4m 정도의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 상에 제시외건물(세멘연와조 슬래브지붕 단층 주택)이 소재하며 소유자는 공부상(등기사항전부증명서) 토지소유자와 동일인임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509527 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-109

* 용도: 단독주택

* 감정가: 721,981,260원

* 토지면적: 477.00㎡ (약 144.30평)

* 건물면적: 66.12㎡ (약 19.99평)

* 토지지분: 477㎡

* 건물지분: 66.12㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 93.00㎡ (약 28.12평)

* 총 건물 면적 (본건+제시외): 159.12㎡ (약 48.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다. 과거 성매매 집결지였던 '옐로하우스' 지역이 재개발 추진된 이력이 있으며, 현재도 지역주택조합 관련 이슈가 있는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 약 4m 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약

토지 등기부 채권 총액: 515,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 354,000,000원

총 채권액: 869,000,000원

말소기준권리: 토지 등기부상 2024년 3월 20일 접수된 이정용의 가압류 (인천지방법원 2024카단102334)입니다.

등기부상 기재된 대부분의 권리(가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 이진철 (마스킹: 이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 4월 12일

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 명시되지 않음)

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 대항력있는임차인, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

4. 상권분석

* 주변 개발 현황 및 잠재적 이슈

숭의동 일대는 과거 '옐로하우스'와 같은 유흥업소 밀집 지역이 재개발 되면서 주거 환경 개선이 이루어지고 있는 지역입니다. 또한, 숭의4동 지역주택조합과 관련된 사업(예: 숭위 크루즈시티 파크 뷰) 추진 및 법적 분쟁 사례가 있어, 부동산 개발 및 관련 이슈가 있을 수 있습니다. 현재 숭의동 일부 지역에서는 장례식장 건축 관련 주민 반발이 있는 등 지역 내 다양한 개발 및 민원 사항이 존재합니다.

* 주변 시세 동향

제공된 최근 매매/전월세 정보는 주로 다세대주택으로, 본건과 같은 단독주택과는 특성 및 면적에서 차이가 큽니다. 따라서 해당 정보만으로는 본건의 정확한 시세 비교가 어렵습니다. 본건은 넓은 대지면적(477㎡)을 가진 단독주택으로, 토지 가치가 시세 산정에 중요하게 고려될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설

숭의초등학교가 남측 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 편의시설

주택지대 내 위치하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 편의성이 있습니다.

* 주변 환경

다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력은 유효하므로 계약 관계는 경매 후에도 존속합니다.

* 중복병합사건 및 중복사건

사건이 중복 병합되어 진행되거나 중복으로 처리되는 경우, 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함

부동산 매각 시 제시외 건물(93.00㎡)이 포함되므로, 실제 점유 및 활용에 대한 고려가 필요합니다.

* 지역주택조합 관련 이슈

과거 소유주로 '숭의4동지역주택조합추진위원회'가 등기되어 있으며, 해당 지역에서 지역주택조합 관련 개발 및 법적 분쟁 사례가 있어 관련 이슈 파악이 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 단독주택으로, 477.00㎡의 넓은 대지면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 7억 2천만원대로 책정되었으나, 주변 시세 정보가 주로 다세대 주택 위주로 제공되어 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금은 없으며, 중복 사건 및 지역주택조합 관련 과거 이력은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상입니다.

8. 투자포인트

* 넓은 대지 면적을 활용한 단독주택 가치

477㎡의 비교적 넓은 대지 면적은 단독주택으로서의 가치 상승 및 활용 가능성을 제공합니다.

* 숭의초등학교 인근 입지

초등학교와의 근접성은 주거 편의성을 높이며, 안정적인 가치 유지에 기여할 수 있습니다.

* 개발 잠재력

숭의동 일대의 재개발 및 도시 정비 움직임과 지역주택조합 사업 연관성은 향후 지역 가치 상승의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 721,981,260원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 다세대주택으로, 본건 단독주택의 가치를 정확히 반영하기 어렵습니다. 따라서 감정가를 주요 기준으로 하되, 해당 지역의 단독주택 거래 사례 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰가액이 총 취득 비용이 됩니다.

보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 6억 5천만원부터, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 감정가 수준인 7억 2천만원 내외, 또는 그 이상까지도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 지역주택조합 관련 과거 이슈 및 제시외 건물 등의 요소를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 650,000,000원 ~ 750,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.