나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509248 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-641 궁전빌라 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '신명여자고등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호로서,
(사용승인일: 1997.01.13)

외벽: 벽돌타일붙임 등 마감,
창호: 새시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 2미터의 진입로를 통하여 외부공도를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

상세건물명은 '가동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509248 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OO (양승란 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-641 궁전빌라 1층 101호 (상세건물명: 가동)

신주소: 인천광역시 남동구 간석로87번길 12-4

용도: 다세대주택

건축물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물

사용승인일: 1997년 01월 13일

건물 총 면적: 446.65㎡

토지 면적: 124.3㎡ (대지권)

건물 전유 면적: 38.97㎡ (약 11.79평)

토지 지분 면적: 13.10㎡ (약 3.96평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 60,000,000원

건물 면적: 38.97㎡ (약 11.79평)

토지 면적: 13.10㎡ (약 3.96평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 특이사항

상세건물명은 '가동'임.

임대 관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '신명여자고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

* 제2종일반주거지역: 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하

* 가축사육제한구역: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 관련 (문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343)

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법 관련

2.4. 인접 도로 상황

서측으로 폭 약 2미터의 진입로를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건은 인천지방법원 2025타경509248호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 2022년 11월 23일 접수된 양승란 명의의 근저당권(채권액 35,000,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 을구의 근저당권 및 기타 후순위 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

갑구의 소유권 이전 등기 및 이에 따른 권리 변동 사항은 경매로 인해 모두 말소됩니다.

총 등기부채권액은 95,050,452원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황에 인수해야 할 보증금이 없으므로, 인수되는 임차권은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 파악되어 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 아파트 단지 및 근린시설이 있어 주거 환경을 갖추고 있습니다.

최근(2026년 3월) 인근 지역에서 다음과 같은 다세대주택 매매 사례가 있었습니다.

* 풍경채 (2014년 준공, 64.73㎡): 173,000,000원

* 동아주택(바동) (1987년 준공, 47.56㎡): 120,000,000원

* 목화빌라(나) (1991년 준공, 34.65㎡): 55,000,000원

4.2. 시세 분석

본건의 면적(38.97㎡)은 인근 최근 매매 사례 중 '목화빌라(나)'(34.65㎡, 1991년 준공)와 유사한 규모입니다.

'목화빌라(나)'는 55,000,000원에 매매되었으며, 평당 약 5,248,092원 수준입니다.

본건의 감정가(60,000,000원)는 평당 약 5,089,058원 수준으로, 최근 유사 규모 매물 대비 소폭 낮은 편입니다.

1987년 준공된 '동아주택(바동)'(47.56㎡)은 120,000,000원에 매매되어 평당 약 8,339,124원 수준이었으나, 이는 면적 및 건축 연도 차이가 있습니다.

신축에 가까운 '풍경채'의 사례는 비교 대상으로서 큰 차이가 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 감정가는 현 시세를 반영하고 있으며, 유사 조건의 매물 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지 내 근린시설 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 신명여자고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타

본건은 1997년에 사용 승인된 건물로, 건물의 노후화 정도에 따른 유지 보수 필요성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1997년에 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 내부 설비나 구조적인 부분에서 유지 보수가 필요할 수 있습니다.

6.2. 협소한 면적

건물 전용면적(38.97㎡)과 토지 지분면적(13.10㎡)이 비교적 협소하여 실사용 면적에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 소규모 진입로

서측으로 폭 약 2미터의 진입로를 이용하고 있어, 차량 통행 및 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 거주 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 신명여자고등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 주변에 아파트와 다세대주택이 혼재되어 있습니다.

등기부상 인수할 권리는 없으며, 임차인의 보증금도 인수 대상이 없어 권리 관계는 명확합니다.

다만, 1997년식 건물이라는 점, 전용면적 및 토지 지분면적이 협소하다는 점, 그리고 진입로 폭이 좁다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 인근 실거래가 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 향후 재개발 또는 가로주택정비사업 등의 잠재적 가치 상승 요인이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 60,000,000원입니다.

인근 유사 면적 매물의 최근 거래 사례(약 5,248,092원/평)와 본건의 감정가(약 5,089,058원/평)를 비교했을 때, 감정가는 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

건물 노후화 및 협소한 면적, 좁은 진입로 등의 단점을 감안하더라도, 향후 시세 상승 가능성을 고려한다면 감정가 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

수익률, 투자 성향, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 60,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

이는 인수 보증금이 없는 점을 반영한 것이며, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 변동 사항을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.