나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509348 [1] 인천광역시 서구 석남동 171-1 비동 1층 104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '신석초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반
주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건내 제1층 제104호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 부정형의 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터, 남측으로 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 석남동 171-1

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의
560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.


기호(2) : 석남동 171-6

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의
560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509348 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 171-1 비동 1층 104호

용도: 연립주택

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.89㎡ (약 12.67평)

토지지분: 41.89㎡ (약 12.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.99㎡ (약 13.61평)

건물지분: 44.99㎡ (약 13.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 92,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

구분건물감정평가요항표 요약: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '신석초등학교' 동측 인근에 위치하는 연립주택 1층 104호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, 주변은 동류형의 공동주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 무난합니다. '신석초등학교'가 동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입도 가능하여 교통 사정은 양호한 편입니다. 본건 동측으로 약 8미터, 남측으로 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

채권자는 이OO입니다. (구체적인 채무자 정보는 제공되지 않았으나, 해당 부동산의 소유주로 추정됩니다.)

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 이 (이상도)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-15

* 확정일자: 2022-03-02

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 을구 순위 9번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2025년 05월 20일 접수된 이상도(채권자 이OO)의 강제경매개시결정(사건번호: 2025타경509348)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 을구 순위 9번 주택임차권(임차인: 이상도, 보증금: 85,000,000원)은 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

이 외의 일반적인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 인천광역시 서구 석남동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 지역의 특성을 보입니다. '신석초등학교' 등 교육 시설과 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

최근(2026년 1월) 주변 연립/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 아래와 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 인천광역시 서구 석남동 494-18 한빛빌라 (1992년 준공, 40.98㎡): 77,000,000원

* 인천광역시 서구 석남동 482 경성빌라가동 (1992년 준공, 38.97㎡): 100,000,000원

* 인천광역시 서구 석남동 183-45 대명그린빌 (2011년 준공, 47.76㎡): 105,000,000원

본건(44.99㎡, 1978년 준공)과 유사한 면적대의 주변 물건들이 77,000,000원에서 105,000,000원 사이에 거래되었음을 알 수 있습니다. 다만, 본건은 비교 사례보다 건축 연도가 오래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'신석초등학교'가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 수준입니다.

5.2. 편의 시설

주변 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차권 보증금

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원(전세와 유사)을 낙찰자가 추가로 부담해야 한다는 점입니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 '도로(저촉)' 사항이 있어 해당 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

인천광역시 서구 석남동 171-1번지 일대에 대한 주변 혐오시설 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동의 연립주택으로, 주변 주거 환경 및 교통 여건은 무난합니다. 그러나 1978년 준공된 비교적 오래된 건물이며, 무엇보다 85,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이는 감정가 92,000,000원과 비교할 때, 총 매입 비용이 상당히 높아질 수 있음을 의미합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저평가된 입찰가로 진입 시 시세차익 가능성

* 낙찰 후 임차인과의 원만한 협의 또는 명도를 통한 정상화 시점 고려

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 거래가는 77,000,000원에서 105,000,000원입니다. 본 건의 감정가는 92,000,000원입니다.

그러나 본건은 85,000,000원의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세나 감정가를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 총 매입 비용을 감정가 92,000,000원 수준으로 맞춘다고 가정했을 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

총 매입 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

92,000,000원 = 예상 입찰가 + 85,000,000원

예상 입찰가 = 7,000,000원

이는 매우 낮은 수준의 입찰가로, 실질적인 투자 가치를 고려하여 보수적으로 산정된 금액입니다. 낙찰 가능성을 높이고자 한다면, 인수되는 보증금을 고려한 총 지출액이 주변 시세(약 90,000,000~100,000,000원) 범위 내에 들어오도록 입찰가를 책정해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 현 시세 기준 및 인수되는 보증금을 고려한 예상 입찰가는 약 10,000,000원에서 15,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.