나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509419 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-58 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재하는 ""미추홀구청"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 상가, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 중 제2층 제201호로서,
외벽은 석재붙임 마감 등.
창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 서측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

물건 비고

본건 입구에 '꿈머굼 빌리지' 표기 및 현관에 체납 관리비 단수 통보 안내문이 붙어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2025타경509419 (1) 사건에 대한 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509419 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-58 2층201호

신주소: 인천광역시 미추홀구 미추로46번길 31-1 (숭의동)

물건종류: 오피스텔

감정가: 162,000,000원

토지면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

토지지분: 17.8222㎡ (약 5.39평)

건물면적: 59.82㎡ (약 18.09평)

건물지분: 59.82㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건축 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물 층수: 지하 0층, 지상 10층

해당 호실: 2층 201호

사용승인일: 2017년 04월 04일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 상가, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반상업지역에 해당합니다. 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 남측, 서측, 동측으로 포장도로와 접해 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 경기신용보증재단 (2024.03.22. 접수, 가압류 22,124,979원)

주요 권리 내용:

* 소유권보존: 이임기 (2017.04.14.)

* 주택임차권: 송연순 (2017.06.22. 전입, 50,000,000원) - 등기부상 말소 기재

* 가압류: 경기신용보증재단 (2024.03.22.), 인천수산업협동조합 (2024.05.08.), 신용보증기금 (2025.02.12.)

* 압류: 미추홀구 (2024.09.20.), 동고양세무서장 (2026.04.24.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.05.22. 접수, 169,000,000원)

3.2. 권리 분석 결과

본건 경매 절차를 통해 말소기준권리(경기신용보증재단 가압류)보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 상 "을구 순위 3번 주택임차권등기"에 대해 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 해당 임차권은 소멸될 것으로 판단됩니다.

제공된 '임차인 현황' 상 주택도시보증공사(송연순)의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액 (말소기준권리 이전): 164,591,560원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 업종

본건은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중이며, 주변에 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 함께 상가, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다. 미추홀구청 인근으로 행정 및 관련 업무 시설 이용객들의 수요도 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주거지역과 상업시설이 혼재된 지역 특성상, 오피스텔로서의 주거 및 업무 목적의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 개발 현황 및 경쟁 물건에 대한 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

본 물건의 정확한 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 현재 제공되지 않았으나, 일반적인 오피스텔이 위치한 지역의 특성을 고려할 때, 마트, 편의점, 식당, 병원 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 주거 편의성

차량 접근성과 대중교통 여건이 보통 수준이며, 주변 주거 및 상업 시설과의 접근성을 고려할 때 일상생활 영위에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 관련 주의사항

* 건물 입구에 '꿈머굼 빌리지'라는 표기가 있습니다.

* 현관문에 체납 관리비 및 단수 통보 안내문이 부착되어 있어, 잔여 관리비 부담 및 단수 발생 가능성을 확인해야 합니다. (현황조사서 참조 필요)

6.2. 특이사항 및 권리관계 불확실성

* 특이사항으로 "HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인"이 기재되어 있습니다.

* 등기부 상 주택임차권(송연순)은 말소 처리되어 있으나, '임차인 현황' 상 해당 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 이러한 기재 사항들의 상충 가능성은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 서류(현황조사서, 감정평가서 등)를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)의 존재 여부는 현재 파악되지 않았습니다.

6.4. 내부 조사 미흡

감정평가서상 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 외형 조사 및 유사 물건의 내부 상태를 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으니, 입찰 참여 시 이를 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구에 위치한 오피스텔로, 감정가 1억 6천 2백만원 수준입니다. 교통 및 도로 여건은 보통 수준이며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지입니다. 권리 분석 상으로는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 선순위 권리가 없을 것으로 예상되어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 건물 입구 표기, 체납 관리비 및 단수 안내문 부착, '대항력있는임차인' 관련 불확실한 특이사항 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 이러한 현황 및 권리 관계의 잠재적 불확실성 때문에 면밀한 현장 조사와 서류 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 선순위로 대항력 있는 임차인이나 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되어, 권리관계가 명확한 편입니다.

* 감정가 대비 잠재적인 시세 차익 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

인수 보증금: 0원

9.2. 산정 근거

본건의 감정가는 162,000,000원입니다. 등기부상 채권 총액(164,591,560원) 및 경매 신청 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(169,000,000원)이 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 이는 감정평가 시점 이후 시세 변동 또는 채권액의 우선순위에 따라 낙찰가율이 결정될 수 있음을 시사합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악 및 경쟁 물건 분석이 제한적입니다. 따라서, 제시된 감정가를 기준으로 하되, 보고서에 명시된 체납 관리비, 단수 통보, '꿈머굼 빌리지' 표기, '대항력있는임차인' 관련 불확실성 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9.3. 추천 입찰가 범위

리스크 요인과 권리 관계의 명확성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 현황을 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 방문 및 추가 정보 확인 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.