나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1135 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 359-1 솔루나 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의역' 북측 인근에 위치하며 주위는
공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 통행 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(숭의역) 등이
소재하는 바 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층건내 제1층 제103호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 외장 돌 붙임 마감 등.
내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

근린생활시설(복권판매점)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 현황 ""업무시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북동측, 북서측으로 각각 노폭 약15미터, 15미터, 6미터, 6미터
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시
미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1135 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 359-1 솔루나 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 404,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.29㎡ (약 1.60평)

토지 지분: 5.29㎡ (약 1.60평)

건물면적: 34.78㎡ (약 10.52평)

건물 지분: 34.78㎡ (약 10.52평)

건물 전체 면적: 40,889.24㎡ (약 12,370.55평)

1.3. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조

층수: 18층 건물 내 제1층

준공일: 2020년 3월 12일

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의역' 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 숭의역이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다.

2.3. 도로 상태

남동측, 남서측, 북동측, 북서측으로 각각 노폭 약 15미터, 15미터, 6미터, 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역: 인천광역시 미추홀구 전 지역이 가축사육제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따라 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 3일 접수된 농협은행 근저당(채권최고액 312,000,000원)입니다.

이 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 458,498,918원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김가현

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2025-02-05

* 배당신고일자: 2025-06-13

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

본 건은 대항력 있는 임차인(김가현)이 존재합니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 결과에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음 (명시된 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

해당 물건은 근린생활시설(복권판매점)로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

대상 물건이 위치한 숭의동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 숭의역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 힐스테이트숭의역과 같은 신축 아파트 단지가 건설되거나 예정되어 있어 배후 수요 증가가 기대됩니다.

숭의역 인근은 다양한 버스 노선이 운행되어 유동인구 확보에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 수도권 전철 1호선 숭의역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 인근에 병원, 마트, 학교 등의 편의시설이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다. (세부 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 김가현 씨가 존재하며, 보증금 120,000,000원 관련 권리관계를 명확히 파악해야 합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 배당 순위 및 절차상 문제가 발생할 경우 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 권리 총액

감정가(404,000,000원) 대비 등기부채권 총액(458,498,918원)이 높아 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다. 이는 경매 과정에서 가격 하락의 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 지역 이슈

과거 숭의동 '옐로하우스' 집결지 철거 이후 재개발이 진행되거나 예정된 지역들이 있으나, 일부 재개발 구역에서는 산업폐기물 및 쓰레기 방치 문제가 제기된 바 있습니다. (본 물건지와 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 전반의 환경 이슈로 참고)

7. 종합 의견

인천 미추홀구 숭의동에 위치한 본 근린상가 물건은 숭의역 역세권이라는 장점을 가지고 있으며, 교통 및 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 채권 총액이 감정가를 초과하는 등 권리 관계 및 채무 부담이 복합적으로 얽혀 있어 주의 깊은 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 관련 인수 여부 및 배당 결과에 따른 잔여 채무 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 숭의역세권 입지

숭의역을 도보로 이용 가능한 역세권 상가로, 직장인 및 지역 주민을 대상으로 한 업종에 적합한 입지입니다.

8.2. 상업지역 내 근린상가

일반상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 있습니다.

8.3. 향후 지역 개발 기대

인근 신축 아파트 단지 건설 등으로 인한 배후 수요 증가 및 지역 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 404,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점(인수 보증금 합계 0원)을 고려하여 산정합니다.

다만, 권리총액이 감정가를 초과하는 점, 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정은 현장 답사 및 임차인과의 소통, 그리고 법원 배당 절차에 대한 충분한 이해를 바탕으로 전문가와 상담 후 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.